ВАРТІСТЬ ЗЕМЕЛЬНОЇ СКЛАДОВОЇ

У ВАРТОСТІ НЕРУХОМОГО МАЙНА

24 березня 2023 року

За порівняльним чи дохідним підходом вартість нерухомого майна включає вартість прав на земельну ділянку та вартість земельних поліпшень на ній. При витратному підході, вартість прав на земельну ділянку розраховується окремо, а потім додається до вартості земельних поліпшень для визначення загальної вартості нерухомого майна.

Якщо об’єктом оцінки є нерухоме майно, то відповідно до п.3 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» (Затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року №1442) – «об’єкти оцінки поділяються на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, і земельні поліпшення».

Всім відомо, що вартість нерухомості визначається, в першу чергу, через МММ, тобто залежить від місцезнаходження, місцезнаходження і ще раз від місцезнаходження. Місцезнаходження визначається земельною ділянкою, на якій знаходяться земельні поліпшення (будівлі, споруди тощо). При цьому, коли говориться про МММ, то розуміється не тільки географічне місцерозташування земельної ділянки, а і її площа та функціональне призначення.

В дійсності витрати на спорудження об’єктів нерухомості можуть бути рівновеликими, але їх вартість може сильно відрізнятись внаслідок різниці в їх місцерозташуванні. Різниця у вартості нерухомості і визначається якраз різними вартостями земельних ділянок, на яких розміщені земельні поліпшення з одинаковою вартістю відтворення (заміщення).

Не виникає сумнівів, що якщо визначається вартість об’єкта нерухомого майна (окремої будівлі, майнового комплексу), що розташований на земельній ділянці з певними параметрами, то в загальну вартість такого об’єкта включається, як власне вартість земельних поліпшень, так і вартість земельної ділянки. Продавці такого майна в цінах пропозицій завжди враховують це, а саме, цінність земельних поліпшень, їх місцерозташування, функціональне призначення і площу земельної ділянки, на якій знаходяться ці земельні поліпшення.

Оцінювачі, в свою чергу, якщо визначають вартість за витратним, порівняльним чи дохідним підходом, то, не виділяючи окремо вартість земельної складової і вартість земельних поліпшень, вказують загальну вартість оцінюваного об’єкта нерухомості, яка, звісно, включає і вартість земельної складової. Визначена вартість одиниці площі земельних поліпшень автоматично множиться на всю площу об’єкта і в такий спосіб одержується загальна вартість об’єкта нерухомості, де включена, як вартість земельних поліпшень, так і вартість прав, пов’язаних з земельними ділянками.

Якщо ж потрібно враховувати окремо вартість земельних поліпшень і вартість прав пов’язаних з земельною ділянкою, в об’єктах порівняння і у в об’єкті оцінки, то в цьому випадку вартість прав, пов’язаних з земельною ділянкою обчислюється окремо. Потім ця вартість вираховується з загальної вартості нерухомості і тільки після цього проводяться коригування на відмінність земельних поліпшень об’єктів порівняння від земельних поліпшень об’єкта оцінки. Детальніше можна ознайомитись за посиланням.

При застосуванні витратного підходу розраховується окремо вартість земельних поліпшень і вартість земельної ділянки, на якій знаходяться ці земельні поліпшення.

Дійсно, відповідно до Національного стандарту №1 «Загальні основи оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 №1440, п.40, – «витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення)».

Відповідно до п.6 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» – «застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки». Залишкова вартість заміщення (відтворення) (п.7 стандарту) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

При застосуванні порівняльного підходу, тому що об’єкти порівняння і об’єкт оцінки можуть мати різне географічне розташування, то застосовуються відповідні коригування до цін пропозицій продажу об’єктів порівняння, які враховують відмінність місцерозташування. Оскільки, зазвичай коригування застосовуються до одиниці площі земельних поліпшень, то враховується, як їх площа, так і права, що пов’язані з земельною ділянкою, на якій вони розташовані, шляхом проведення відповідних коригувань. При проведенні коригувань вартість прав, що пов’язані з земельними ділянками, явно не виділяється. В результаті при перенесенні вартості одиниці площі земельних поліпшень на всю площу поліпшень вартість прав, що пов’язані з земельними ділянками, також окремо явно не виділяється, але є включеною у загальну вартість нерухомості.

При застосуванні доходного підходу для встановлення вартості такого об’єкта оцінки згідно з п.2 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» розраховуються:

• валовий дохід — сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов’язаних з об’єктом оцінки;

• операційні витрати — прогнозовані витрати власника, пов’язані з отриманням валового доходу;

• чистий операційний дохід — дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами.

В цьому ж стандарті (п.12) стверджується, що «у разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об’єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна».

В п.34 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (Затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №1531) стверджується, що «при оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку.

До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість».

В п.37 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок однозначно стверджується, що «вартість землі у складі об'єктів нерухомості, що оцінюються на основі їх прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції, комерціалізовані медично-оздоровчі та спортивні заклади тощо), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами».

Отже, як випливає з вищенаведеного, коли розраховується вартість земельних поліпшень (будівель та їх частин, споруд) і за дохідним підходом, то вартість права користування земельною ділянкою чи вартість права оренди, або ж вартість права власності включені у загальну вартість нерухомості, що визначена за цим підходом.

У разі необхідності, сума загальної вартості може бути розподілена на вартість земельних поліпшень і на вартість земельної компоненти (складової).

Таким чином, якщо вартість об’єкта нерухомості визначається в рамках доходного підходу на базі орендних ставок подібної нерухомості, то визначена в такий спосіб вартість включає як вартість земельних поліпшень так і вартість прав на земельну ділянку (вартість права власності чи вартість права користування, чи вартість оренди), на якій розташовані земельні поліпшення (будівлі та їх частини, споруди, передавальні пристрої тощо).

Отже, вартість нерухомого майна, що визначена в рамках порівняльного чи дохідного підходу включає і вартість прав на земельну ділянку (вартість права власності чи вартість права користування, чи вартість оренди) крім вартості земельних поліпшень, які розташовані на земельній ділянці. Вартість прав на земельну ділянку в цих випадках явно не виділяється, але за потреби може бути виділена окремо від вартості земельних поліпшень після проведення спеціальних розрахунків. При застосуванні витратного підходу вартість прав на земельну ділянку розраховується окремо спочатку, а вже потім до неї додається залишкова вартість заміщення(відтворення) земельних поліпшень, що в результаті дає вартість нерухомого майна.