КОМПЕНСАЦІЯ ПОШКОДЖЕНОГО ЧИ ЗНИЩЕНОГО МАЙНА.

ДАВНО ЧИНОВНИКИ НЕ РОЗПОДІЛЯЛИ КВАРТИРИ?

01 вересня 2022 року

Групою депутатів на чолі з Оленою Шуляк зареєстрований у Раді та проголосований Радою у першому читанні законопроект №7198 від 24.03.2022 «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації». Що пропонується цим законопроектом і які положення необхідно змінити?

*Редакція не несе відповідальності за факти та оціночні судження, оприлюднені у матеріалі

Групою депутатів на чолі з Оленою Шуляк зареєстрований у Раді та проголосований Радою у першому читанні законопроект №7198 від 24.03.2022 «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації». Що пропонується цим законопроектом і які положення необхідно змінити?

Кабінет Міністрів України 20 березня 2022 року прийняв своєю Постановою №326 «Про затвердження Порядку визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії Російської Федерації», а вже 24 березня 2022 року групою депутатів був внесений до Ради законопроект про компенсацію пошкодженого майна, яке в Постанові Кабміну зазначене як п.2(5) втрати житлового фонду і об’єктів житлово-комунального господарства — напрям, що включає втрати житлового фонду і об’єктів житлово-комунального господарства, об’єкти незавершеного будівництва житлової нерухомості, дачних і садових будинків, фактичні витрати, здійснені для їх відновлення.

Постанова Кабміну включає також порядок компенсацій за інше пошкоджене майно, в тому числі втрати земельного фонду, інфраструктури, надр, лісового фонду тощо – всього 15 видів, за визначення та оцінку яких призначені відповідальні міністерства.

Мабуть, законопроект про компенсацію пошкодженого та знищеного майна є одним із пріоритетних для депутатів, тому ним держава показує своїм громадянам те, що в цивілізованій країні, піклуючись про своїх громадян, держава не залишає їх безпритульними, а вже сьогодні опікується питаннями про те, як ті громадяни, які втратили житло або якщо житло було пошкоджене, будуть жити далі, і яким чином держава забезпечить нормальне проживання громадян, які втратили житло, в період його відновлення та відбудови?

Психологічно такий законопроект дуже важливий, тому його ідею мабуть всі підтримують. Втім, одразу виникає питання – а де ж взяти гроші на відбудову та/або компенсацію?

ЯКЕ ДЖЕРЕЛО КОМПЕНСАЦІЇ?

Як вбачається із законопроекту, Україна має намір пред’явити претензії Росії та використати кошти агресора на ці цілі, а ті, хто отримають компенсацію, будуть передавати державі права на вимоги такої компенсації від РФ, оскільки для громадян буде дуже дорого подавати індивідуальні позови, держава буде їх об’єднувати та надавати в суди як групові позови, права на які громадяни передадуть державі.

Це буде одним із потенційних джерел покриття збитків та їх компенсації. Проте, не єдиним джерелом, бо Постанова Кабінету міністрів передбачає субвенції місцевим бюджетам, кошти донорських організацій, благодійних фондів та інші джерела, не заборонені законодавством.

Хтось може заперечити, що Росія ніколи не погодиться на таку компенсацію, проте всі знають про арештовані резерви Росії, а також активи Росії та російських олігархів, які заморожені та чекають свого часу. Тому Україні вже сьогодні необхідно готувати відповідні позови до міжнародних судів і ці позови повинні базуватись на реальній оцінці збитків. Причому, та оцінка повинна базуватись на Міжнародних Стандартах оцінки, яка загальновизнана у світі, та повинна виконуватись тими, хто буде здатен захистити цю оцінку в міжнародних судах.

Проте, законопроект не містить відповідних вимог до оцінки збитків і навіть не містить вид вартості, який буде визначатись, дати оцінки та особливості визначення вартості. Поясню для широкого загалу.

ЯКА ВАРТІСТЬ ЖИТЛА, ЩО БУДЕ КОМПЕНСУВАТИСЬ?

Всі розуміють, що є житло, яке можливо відновити, а є житло, яке повністю знищене або пошкоджене так, що його неможливо відновити. Законопроект розглядає такі ситуації та передбачає відновлення житла за рахунок державних коштів. Відновлення житла передбачає визначення того, яка може бути вартість такого відновлення. І тут виникає перше питання – до якого стану буде відновлюватись – до стану «від будівельників», який зазвичай передбачає «голі стіни» без опорядження та меблів? Чи все ж таки буде компенсація на втрачене опорядження та меблі? Нічого немає у законопроекті на цю тему.

Що стосується житла, яке повністю знищене, то тут можлива його відбудова, а можливе придбання житла в іншому місці. Але якщо ми спробуємо уявити як швидко можливо відбудувати те, що вщент знищене, то зрозуміло, що на це можуть піти роки, а людям треба десь жити вже сьогодні!!! Тому інша Постанова №582 від 26 червня 2019 року «Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб і Порядку надання в тимчасове користування житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб», передбачає надання в тимчасове користування житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб.

Тут одразу виникає питання – а чи вистачить таких приміщень для всіх, хто втратив житло? Адже втрати шалені, вони весь час зростають і важко передбачити яка кількість квадратних метрів знадобиться у такому здається невеликому розмірі, як 6 кв.м на людину, для тимчасового проживання.

Тому, було б доцільним надати якнайшвидше компенсацію за вартість зруйнованого майна, щоб люди могли взяти ці гроші і піти купити собі нове існуюче житло. При цьому, вартість компенсації було б доцільно визначати як ринкову вартість квартири або приватного будинку в стані, який був до початку бойових дій, тобто станом на 23 лютого 2022 року. Чи це можливо? Так!!!! Як спеціаліст в оцінці можу стверджувати, якщо зробити оцінку «заднім числом» не є неможливим, а головне є можливим захистити таку оцінку в міжнародних судах.

Виникає запитання: а чому саме станом на дату, яка передує військовим діям? Адже вартість квартир та будинків могла суттєво впасти з початком війни, то чому держава повинна переплачувати?

А от тут якраз криється той самий диявол, оскільки якщо ми стверджуємо, що компенсація за пошкоджене майно в результаті бойових дій, то необхідно визначати вартість житло ДО здійснення бойових дій і саме це будуть збитки, а те, що ринок пізніше змінився, не має до того ніякого відношення. Більше того, якщо брати регіони, які не постраждали від війни, а саме в таких регіонах передбачається будівництво Постановою Кабміну, то там навпаки, вартість може вирости, як виросла орендна плата в західних регіонах – у Львівський, Івано-Франківській та інших областях. Сподіваюсь, всі розуміють, що підвищення оренди є ознакою підвищення вартості нерухомості чи комусь це треба ще пояснювати?

Окрім того, якщо претензії будуть пред’являтись країні-агресору, то компенсацію необхідно прив’язувати саме до зміни вартості майна до його пошкодження і у разі повного знищення – це буде повна вартість майна, а у разі пошкодження – це витрати на пошкодження, витрати на користування тимчасовим житловим фондом, втрати держави від такого користування – адже резервний житловий фонд також не безкоштовний для держави. Отже, повинна визначатись саме Ринкова вартість ДО початку бойових дій.

Також зазначимо, що стан квартир був різний, що впливає на вартість квартири, проте цей стан неможливо визначити сьогодні. Тому було б доцільним визначати вартість якогось середнього стану опорядження, але не те, що називають «після забудовника» або навпаки – якесь супер-пупер опорядження. Наприклад, 200 доларів за кв.м.

Також необхідно врахувати вартість майна, яке було в цих квартирах, а оскільки в цьому питанні індивідуальний підхід неможливий, то було б доцільним визначити якусь фіксовану суму в залежності від площі квартири, яку можна було б використати на придбання меблів та технічних засобів. Наприклад, 100 доларів на кв.м квартири, що б виявилось для квартири у 50 кв.м еквівалент 5 тисяч доларів США. Або було б доцільним піти ринковим шляхом, визначивши якусь середню ринкову вартість такої компенсації. Це зробити було б можливим на основі існуючої на ринку інформації.

Громадяни повинні мати право обирати: чи чекати, поки відбудеться відновлення/відбудова будинку, в якому розташована була квартира, чи отримати компенсацію та придбати нове помешкання.

Нажаль, жоден із наведених сценаріїв неможливий в запропонованому законопроекті, оскільки він передбачає компенсацію не грошима, а квадратними метрами у розмірі не більше, ніж 150 кв.м. При цьому, відповідно до законопроекту, ці 150 кв.м можна буде обирати, в якому будинку отримувати, що протирічить Постанові Кабміну, де сказано про відбудову та відновлення в тому самому регіоні, де відбулось пошкодження. Ці норми потребують особливого обговорення, але спочатку про норму отримання «натурою», тобто квадратними метрами.

ЯКІ ПРОБЛЕМИ ІЗ ОТРИМАННЯМ КОМПЕНСАЦІЇ КВАДРАТНИМИ МЕТРАМИ?

Хочу запитати авторів законопроекту – вони хоча б уявляють собі як швидко можна побудувати відповідну кількість житла, а головне – чи є в цьому сенс? І це в той час, коли треба відбудовувати об’єкти інфраструктури, лікарні, школи, дитячі садочки, адміністративні будівлі тощо. А якщо врахувати, що законопроект говорить про черговість виконання таких зобов’язань в порядку подачі заявок та заповнення відповідних документів, причому, обмежує цей час часом дії військового стану та протягом 90 календарних днів з дати його закінчення, то по-перше, частина тих, хто втратив житло, банально не встигнуть цього зробити, по-друге, як це не сумно розуміти, але частина виїхавши і ставши біженцями, не повернуться додому або повернуться тільки аби отримати те житло і продати його. Треба розуміти, що частину біженців Україна втратила назавжди, попри всі заяви про їх бажання скоріше повернутись. І треба буде ще прикласти зусилля, щоб чоловіки не поїхали у дальні краї за жінками і дітьми, які на той момент вже вписались у інше середовище, діти звикли, вивчили мову, тому не хочеться для них нових стресів…. Це прикро, але треба розуміти, що так буде.

Вся ідея про черговість заяв дуже тхне «радянщиною» та корупцією, тому треба залишити тільки ту пріоритетність, яка є в законопроекті: багатодітні сім’ї, інваліди та учасники бойових дій, а чергу із заяв краще прибрати, оскільки буде як у радянські часи: одна черга із пільговиків, а інша із всіх інших, а чиновники будуть вирішувати кому надати квартири – і з якої черги. Просто уявляю рівень тієї корупції і скільки буде коштувати переміщення у чергах і як чиновники будуть отримувати у першу чергу. Тому вкрай необхідно додати можливість грошової компенсації майже одразу.

Щодо тих, хто вирішить чекати отримання у квадратних метрах і відповідно до законопроекту, зможуть отримати їх де завгодно, то по-перше, це протирічить Постанові Кабміну, хоча Закон завжди має пріоритет. А по-друге, невже авторам не зрозуміло, що всі забажають отримати на Печерську або на Хрещатику, або в крайньому випадку – у Києві, але насправді там отримають чиновники, які будуть завжди першими у черзі. Тобто положення про отримання квадратними метрами буде джерелом корупції, якими б благими цілями воно не було б обгорнуте у красиву обгортку. Я розумію бажання обмежити отримання компенсації тими, хто насправді потребує це житло, проте немає великої різниці чи те обмеження буде в грошовому виразі чи в квадратних метрах. Але в грошовому виразі маємо можливість компенсувати саме те, що втрачене, а от у квадратних метрах звичайним людям будуть пропонувати, як в радянські часи – бери що є і не вередуй. От навіщо після всього, що з нами трапилось, знову віддавати наше життя на відкуп чиновникам? Навіщо закладати корупційну складову у такий важливий законопроект?

А може то така турбота про забудовників – нехай вони зароблять на процесі будівництва? То може краще, щоб люди могли купити квартири у будинках, які вже побудовані або закінчуються будівництвом? А забудовники зможуть розпродати те, що вже близьке до завершення та зможуть почати будувати нове? Навіщо знову будувати велосипед?

РЕЄСТР ПОШКОДЖЕНОГО ТА ЗНИЩЕНОГО МАЙНА

Відповідно до законопроекту, за рахунок коштів держави складається реєстр пошкодженого та знищеного майна.

Було б доцільним складати такий реєстр на базі кадастру нерухомості, якого в Україні немає і який нам обіцяють, а тепер він конче необхідний, але його немає. Хоча створити базовий кадастр можливо було б досить швидко, але мабуть чиновники не можуть кошти поділити – іншого пояснення немає, враховуючи, що всі розвинені країни мають кадастри нерухомості, а в Україні пішли спрощеним шляхом та створили земельний кадастр, інформація в якому досить обмежена. Можливо, разом із реєстром пошкодженого та знищеного майна було б доцільним вже створити кадастр нерухомості, а вже в нього внести пошкоджене та знищене? Прикро, що навіть у ворожої Білорусі є кадастр, а в Україні немає. Незрозуміло, що заважає зробити наступний крок і на базі земельного кадастру створити кадастр нерухомості.

Для неспеціалістів пояснимо, що відмінність реєстру і кадастру не просто в словах, а в суті: кадастр відображає всі об’єкти в прив’язці до координат земної поверхні, в той час як реєстр є табличкою, в якій об’єкти розташовані в хаотичному порядку, тобто безсистемно. Наскільки легше було б приймати рішення про реконструкцію та відновлення пошкоджених або зруйнованих будівель у разі, якщо вони б були нанесені на кадастровій карті і необхідність відновлення пошкодженого та зруйнованого може стати гарним приводом до створення кадастру нерухомості.

В той же час, позитивним є те, що держава вже збирає дані про пошкоджене та знищене майно через Додаток ДІЯ. Громадянам пропонують вносити цю інформацію у Додаток, а також фото пошкоджень. Хоча відповідно до законопроекту, обстеження стану будівлі власник виконує за власною ініціативою, тому воно не є необхідним. Тим не менш, є надія на те, що ці матеріали допоможуть виконати технічні роботи з обстеження пошкоджених будівель, а також дані про повністю знищене майно, яке не підлягає відбудові.

ПРОЗОРІСТЬ ДАНИХ ПРО ПОШКОДЖЕНЕ МАЙНО

Законопроект передбачає оприлюднення кількості пошкоджених об’єктів у розрізі типу майна, характеру його пошкодження, населеного пункту, інших адміністративно-територіальних одиниць, дати пошкодження/знищення майна, надання компенсації. Так все-таки кількості об’єктів, чи відкритими будуть дані про кожний об’єкт індивідуально? Це не дуже зрозуміло, тому хотілось би аби реєстр був повністю прозорим та оприлюдненим. Із тексту законопроекту це не дуже вбачається, а хотілось би бачити ще й черговість надання компенсацій і виконання тих пріоритетів, про яких заявлено у законопроекті.

Підкреслимо, що сама по собі ініціатива позитивна, треба тільки позбавитись можливої корупції та квартирних черг, про які ми вже давно забули.

Член Ради з матеріальних активів

Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC),

Людмила Сімонова