ТЕРМІНИ ЕКСПЛУАТАЦІЇ БУДІВЕЛЬ ТА ЇХ ЕЛЕМЕНТІВ

11 травня 2026 року

Терміни експлуатації будівель та їх конструктивних елементів — важливий показник для оцінки технічного стану нерухомості, планування ремонтів і визначення фізичного зносу. У матеріалі зібрано нормативні та фактичні строки служби фундаментів, стін, перекриттів, дахів, інженерних мереж та оздоблення житлових і громадських будівель. Також розглядаються класифікації будівель, критерії оцінки фізичного та морального зносу, рекомендації щодо капітального ремонту й технічного обслуговування. Матеріал буде корисним оцінювачам, інженерам, будівельникам, керуючим компаніям та власникам нерухомості.

Цілеспрямовані пошуки на просторах Інтернету термінів експлуатації будівель та їх елементів дали можливість систематизувати отриману інформацію, яка є в певному розумінні доповненням до інформації щодо нормативних термінів служби, що опублікована раніше, і, на мій погляд, є корисною для оцінювачів. В той же час, якщо за вказаним посиланням містяться затверджені нормативними актами в Україні терміни служби нерухомого та рухомого майна, то наведена нижче інформація є швидше рекомендацією для оцінювачів в тій частині, яка не протирічить даним, що наведені у наведеному посиланні.

Вашій увазі пропонується версія зібрання документів, щодо термінів служби, які рекомендується використовувати оцінювачами України.

Ваші пропозиції, побажання та нормативні документи, які не увійшли до пропонованого переліку можна надсилати на адресу: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів, Вам потрібно включити JavaScript для перегляду .

ОСНОВНІ ТЕРМІНИ ТА ВИЗНАЧЕННЯ

Елементи будівлі — конструкції та технічні пристрої, що складають будівлю, призначені для виконання заданих функцій.

Несправність елемента будівлі — стан елемента, при якому ним не виконується хоча б одна із заданих експлуатаційних вимог.

Пошкодження елемента будівлі — несправність елемента будівлі або його складових частин, спричинена зовнішнім впливом (подією).

Дефект елемента будівлі — несправність (недолік) елемента будівлі, спричинена порушенням правил, норм і технічних умов під час його виготовлення, монтажу або ремонту.

Експлуатаційні показники будівлі — сукупність технічних, об'ємно-планувальних, санітарно-гігієнічних, економічних та естетичних характеристик будівлі, що зумовлюють її експлуатаційні якості.

Технічне обслуговування житлової будівлі — комплекс робіт з підтримання справного стану елементів будівлі та заданих параметрів, а також режимів роботи її технічних пристроїв.

Ремонт будівлі — комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів щодо усунення фізичного та морального зносу, не пов’язаних зі зміною основних техніко-економічних показників будівлі.

Поточний ремонт будівлі — ремонт будівлі з метою відновлення справного стану (працездатності) її конструкцій та систем інженерного обладнання, а також підтримання експлуатаційних показників.

Капітальний ремонт будівлі — ремонт будівлі з метою відновлення її ресурсу із заміною, за необхідності, конструктивних елементів та систем інженерного обладнання, а також поліпшення експлуатаційних показників.

Фізичний знос будівлі (елемента) — величина, що характеризує ступінь погіршення технічних та пов'язаних з ними інших експлуатаційних показників будівлі (елемента) на певний момент часу.

Моральний знос будівлі — величина, що характеризує ступінь невідповідності основних параметрів, які визначають умови проживання, обсяг і якість послуг, що надаються, сучасним вимогам.

Реконструкція будівлі — комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, пов'язаних зі зміною основних техніко-економічних показників (кількості та площі квартир, будівельного об'єму та загальної площі будівлі, місткості або пропускної здатності або її призначення) з метою поліпшення умов проживання, якості обслуговування, збільшення обсягу послуг.

Терміни експлуатації будівель (детальніше за посиланням):

• Нормативні терміни експлуатації конструкцій будівель;

• Нормативні усереднені терміни експлуатації конструктивних елементів та інженерного обладнання (для житлових будівель з дерев'яними перекриттями на сталевих і дерев'яних балках);

• Нормативний термін експлуатації цегляних стін житлових будівель;

• Теоретичні залишкові терміни експлуатації стін I та II класів капітальності;

• Група та тип будівель. Коротка характеристика будівлі:

Класифікація житлових будівель залежно від матеріалу стін і перекриттів;

Класифікація громадських будівель залежно від матеріалу стін і перекриттів.

• Фактичні (середні) терміни експлуатації конструктивних елементів великопанельних будівель.

ЗНОС БУДІВЕЛЬ

Фізичний знос будівель. Оцінка стану будівлі.

Критерієм оцінки технічного стану будівлі в цілому та її конструктивних елементів і інженерного обладнання є фізичний знос. У процесі багаторічної експлуатації конструктивні елементи та інженерне обладнання під впливом фізико-механічних і хімічних факторів постійно зношуються; знижуються їхні механічні, експлуатаційні якості, з’являються різні несправності. Все це призводить до втрати їхньої первісної вартості.

Фізичний знос — це часткова або повна втрата елементами будівлі своїх початкових технічних та експлуатаційних якостей.

Багато факторів впливають на час досягнення будівлею гранично-допустимого фізичного зносу, при якому подальша експлуатація будівлі практично неможлива. Граничний фізичний знос будівлі згідно з «Положенням про порядок вирішення питань щодо знесення житлових будинків при реконструкції та забудові міст», затвердженим Держбудом СРСР, становить 70 %. Такі будівлі підлягають знесенню через старість. Основними факторами, що впливають на час досягнення будівлею гранично-допустимого фізичного зносу, є:

• якість застосовуваних будівельних матеріалів;

• періодичність і якість проведених ремонтних робіт;

• якість технічної експлуатації;

• якість конструктивних рішень під час капітального ремонту;

• період невикористання будівлі;

• щільність заселення.

Моральний знос будівель.

Знецінення житлового фонду відбувається також за рахунок морального старіння. Визначено дві форми морального зносу засобів праці. Перша полягає у зменшенні витрат праці та здешевленні виробництва у міру розвитку науково-технічного прогресу. Друга форма морального зносу полягає в тому, що в міру розвитку науки і техніки створюються нові конструкції машин і обладнання, що забезпечують вищу продуктивність праці.

Моральний знос старого житлового фонду — це знецінення житлового будинку в результаті зменшення витрат суспільно необхідної праці на зведення в сучасних умовах житлового будинку, подібного за об’ємно-планувальними рішеннями та внутрішнім благоустроєм до раніше зведених будинків, внаслідок зростання продуктивності праці та невідповідності об’ємно-планувальних та інженерно-конструкторських рішень, що не забезпечують сучасного рівня комфорту проживання порівняно з новим будівництвом. Під цим маються на увазі такі недоліки:

• відсутність гарячого водопостачання, сміттєпроводу, телефонного зв'язку та ліфтів (при відмітці входу в квартиру верхнього поверху над рівнем тротуару або відмостки 14 м і більше);

• дерев'яні перекриття та перегородки;

• відсутність ванних кімнат;

• планування квартир регулярне, але незручне для сімейного проживання;

• середня площа квартир у будинку понад 45 кв.м;

• планування нерегулярне, хаотичне, багатокімнатні квартири, місцями розбіжність санвузлів по поверхах.

З повним текстом статті можна ознайомитись за посиланням.

Степан МАКСИМОВ