 |
 |
 |
|
МСО-2025: ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТЕЙ В МСО ТА НСО
17 січня 2025 року
З 31 січня 2025 року Міжнародна Рада Стандартів Оцінки (IVSC – International Valuation Standards Counсil) впроваджує для використання Міжнародні стандарти оцінки МСО-2025. Як вказано у преамбулі стандартів: «Прийняття або використання будь-яких стандартів Міжнародної Ради Стандартів Оцінки будь-яким суб’єктом господарювання є цілком добровільним і здійснюється на власний ризик. Міжнародна Рада Стандартів Оцінки не контролює чи застосовує суб’єкт господарювання ці стандарти і як застосовує, а також не забезпечує і не може забезпечити або вимагати дотримання цих стандартів. Міжнародна Рада Стандартів Оцінки не проводить аудит, не здійснює моніторинг, не переглядає і не контролює жодним чином те, як користувачі використовують ці стандарти».
В Україні згідно з Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», ст. 9 (цитується не повністю):
«Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.
Положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.
Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов’язковими до виконання суб’єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення».
В зв’язку з тим, що національні стандарти оцінки (НСО) є обов’язковими при проведенні практичної оцінки, важливо знати чи відрізняються визначення основних оціночних понять, у першу чергу, поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів в національних стандартах та в МСО-2025. У цій статті зосередимося на співставленні тільки визначень видів вартостей, які використовуються при проведенні вартісної оцінки, що наведені в МСО-2025 і в Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (НСО1).
Перед тим як перейти до безпосереднього співставлення визначень вартостей для повноти приведемо структуру МСО-2025.
Міжнародні стандарти оцінки складаються із Загальних стандартів, які застосовуються до всіх видів оцінки, та Стандартів оцінки активів, які стосуються оцінок конкретних активів. В Додатках, які є частиною стандартів оцінки, надана додаткова інформація щодо певних концепцій, сформульованих у стандартах. Для того, щоб провести оцінку, яка відповідає вимогам Міжнародних стандартів оцінки, необхідно дотримуватися всіх Загальних стандартів, стандартів оцінки активів та Додатків, які є в стандартах.
В МСО-2025 є:
Передмова
Глосарій
Загальні стандарти
Стандарти активів
Визначені в МСО види вартостей наведені в IVS 102 «Бази вартості», параграф 20.02 та Додаток A10-A60. Інші види вартостей, які не визначені в МСО, можуть встановлюватися законодавством окремих юрисдикцій, місцевими регуляторними органами, застосовуваними там стандартами або стандартами, які визнані та прийняті міжнародними угодами.
Види вартостей, які визначені МСО:
Види вартостей, які визначені НСО (див. НСО1):
Згідно з МСО ринкова вартість – це розрахункова сума, за якою актив та/або зобов’язання обмінюються на дату оцінки між зацікавленими покупцем та продавцем в операції між незалежними сторонами, після належного маркетингу та за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, обачно та без примусу.
Відповідно до НСО1 ринкова вартість – це вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.
Не вдаючись до глибокого аналізу тлумачень вартості бачимо, що визначення ринкової вартості за МСО і НСО майже однакові, за одним лише виключенням, МСО не вимагають наявності ринку подібного майна (обмін і відчуження взаємозамінні).
В той же час визначення ринкової вартості за МСО дещо ширше ніж за МСО. Наприклад, коли визначається ринкова вартість права вимоги чи величини збитку, ринку подібного майна може і не бути, але ринкову вартість в термінології МСО визначити можна в операції між незалежними сторонами як розрахункову суму величини відступлення права вимоги.
У визначенні МСО інвестиційна вартість – це вартість активу для конкретного власника або потенційного власника для індивідуальних інвестиційних або операційних цілей.
Згідно з НСО1 інвестиційна вартість – вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об’єкт оцінки.
Відмінність у визначеннях полягає в тому, що в НСО інвестиційна вартість розглядається як вартість для певної мети інвестування для потенційного власника, а в МСО інвестиційна вартість визначається і для конкретного власника. В НСО вартість для конкретного власника носить назву вартість у використанні, яка розраховується виходячи із поточних умов використання об’єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню.
З наведеного можна зробити однозначний висновок, що визначення інвестиційної вартості за МСО об’єднує в собі визначень за НСО інвестиційної вартості та вартості у використанні.
Визначення ліквідаційної вартості за МСО є також ширшим ніж за НСО оскільки воно об’єднує в собі визначення за НСО як ліквідаційної вартості так і вартості ліквідації.
Дійсно за МСО:
а) упорядкована операція з типовим маркетинговим періодом, або
б) вимушена операція зі скороченим ринковим періодом».
У визначенні НСО:
В НСО є поняття спеціальної вартості, яка визначається як сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об’єкті оцінки.
В МСО спеціальна вартість є частинним випадком синергетичної вартості, яка за своїм визначення є ширшою оскільки поняття синергетичної вартості формується не тільки за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об’єкті оцінки, але й в результаті об’єднання активів.
В МСО синергетична вартість – це результат поєднання двох або більше активів чи інтересів, де отримана в результаті об’єднання вартість є більшою, ніж сума окремих вартостей. Якщо ж синергія доступна лише одному конкретному покупцеві, то синергетична вартість відрізнятиметься від ринкової, оскільки синергетична вартість відображатиме особливі атрибути активу, які мають цінність лише для конкретного покупця. У деяких юрисдикціях результуючу вартість, що перевищує сукупність відповідних інтересів, часто називають «вартістю поєднання».
У МСО є ряд визначень справедливої вартості, саме:
а) справедлива вартість за МСО;
б) справедлива вартість за МСФЗ;
в) справедлива вартість в різних юрисдикціях.
Оскільки в НСО. п.33: «Оцінка майна з метою відображення її результатів у бухгалтерському обліку в порядку, встановленому законодавством про бухгалтерський облік, проводиться з урахуванням того, що:
а) справедлива вартість активу дорівнює його ринковій вартості у разі можливості її визначення у порядку, встановленому цим та іншими національними стандартами;
б) справедлива вартість активу, який може бути віднесено до спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції, дорівнює його залишковій вартості заміщення (відтворення)», то розглянемо лише відмінність цього визначення справедливої вартості від визначення справедливої вартості за МСФЗ.
МСФЗ 13 визначає справедливу вартість як ціну, яка була б отримана за продаж активу або сплачена за передачу зобов’язання у звичайній операції між учасниками ринку на дату оцінки.
Визначена в такий спосіб справедлива вартість активу рівна його ринковій вартості, якщо така вартість може бути визначена. Але якщо актив є спеціальним чи спеціалізованим майном, для якого можна визначити лише залишкову вартість заміщення (відтворення), то для визначення справедливої вартості такого майна слід застосувати тест на знецінення. Якщо в результаті проведення такого тесту з’ясується, що знецінення відсутнє, то, як і в НСО, залишкова вартість заміщення (відтворення) буде і справедливою вартістю. Якщо ж знецінення буде мати місце, то справедлива вартість активу буде рівною вартості, яка отримана в результаті множення залишкової вартості заміщення (відтворення) цього активу на коефіцієнт знецінення.
Слід особливо відзначити, що в МСО є визначення ринкової орендної плати, якого немає в НСО. Внаслідок відсутності такого визначення в НСО орендна плата ще й дотепер при передачі державного та комунального майна в оренду визначається через його вартість, або ж на аукціонах.
В МСО: «ринкова орендна плата – це розрахункова сума, за яку частка в нерухомому майні може бути здана в оренду на дату оцінки між зацікавленим орендодавцем та зацікавленим орендарем на відповідних умовах оренди в операції між незалежними сторонами, після проведення належного маркетингу та за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо та без примусу».
Внаслідок відсутності визначення ринкової орендної плати в НСО в Україні визначається вартість права оренди як вартість у використанні. Поняття ринкова вартість права оренди не узгоджується з визначенням ринкової вартості в НСО тому, що право оренди є невідчужуваним, а ринкова вартість – це вартість для відчуження.
Варто відзначити, що в НСО є ще й визначення оціночної вартості, як вартості, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних. Слід зауважити, що оціночна вартість не є самостійним видом вартості, а об’єднуючою вартістю для інших видів вартостей, тобто є однією з вартостей, що визначається в процесі оцінки. Наприклад, при такому визначенні оціночної вартості і ринкова вартість є оціночною (алгоритм – методи порівняльного чи дохідного підходу і, відповідно, ціни продажу чи орендні ставки об’єктів порівняння). І для інших видів вартостей є також встановлений алгоритм та визначений склад вихідних даних.
В наступній статті буде дано аналіз визначень в Глосарії МСО стосовно їх відповідності українським реаліям.
Степан МАКСИМОВ
|
