VIKTOR GERASYMENKO: ANALYSIS OF RETROSPECTIVE

YIELDS IN THE INDUSTRIAL AND WAREHOUSE

REAL ESTATE MARKET FOR 1998-2022 IN ONE OF

THE LARGEST METROPOLIS AREAS IN EASTERN UKRAINE

September 12, 2023

The issue of determining the level of discount rates in real estate valuation has been a hot topic for appraisers, investment analysts, developers of business plans for investment projects and other market participants for over 30 years. This article presents the results of the analysis of yields in the industrial and warehouse real estate market segment (secondary market) based on historical data on the Kharkiv market for the 25 years preceding this study.

Питання визначення рівня ставок дисконтування при оцінці нерухомості вже понад 30 років продовжує залишатися актуальним для оцінювачів, інвестиційних аналітиків, розробників бізнес-планів інвестиційних проектів та інших учасників ринку. У цій роботі викладаються результати аналізу дохідності на сегменті ринку виробничо-складської нерухомості (вторинний ринок) на основі історичних даних щодо ринку м. Харкова за 25 років, що передували цьому дослідженню. Усвідомлюючи те, що ретроспектива не визначає перспективу, проте може бути хорошим орієнтиром величин ставок дисконтування залежно від минулого та очікуваної кон'юнктури ринку, з урахуванням зроблених у прогнозах припущень, автор роботи сподівається, що викладені в ній результати можуть бути корисними учасникам ринку.

Основні тези:

• Дохідність при інвестуванні в нерухомість на один період однозначно визначається поточною дохідністю і темпом зміни вартості нерухомості за цей період в адитивній та мультиплікативній формах, які дають однаковий результат.

• ЧОД та ціни продажів за досліджуваний період на виробничо-складську нерухомість перебували у прямо пропорційній залежності. Коефіцієнт кореляції мав значення 0,71. Темпи зростання ЧОД за досліджуваний період склали (-1,2% в річному вимірі або 74% від рівня 1997 року), тоді як темпи зростання цін продажів становили 2,1%.

• Дохідність інвестування в виробничо-складську нерухомість терміном понад 1 рік (середнє значення 26,0%) була вищою за дохідність інвестування терміном 1 рік (середнє значення 23,0%). Премія за інвестування на період понад рік щодо річного періоду становила 3,0%.

• За весь досліджуваний період із збільшенням тривалості періоду володіння нерухомістю зростала і середня за періодами відповідної тривалості дохідність (11-19 років). Максимальне значення дохідності становило 33,2% при тривалості інвестування (періодах володіння) рівним 19 років. При вкладенні на період 20-25 років дохідність була вже нижчою за максимальну.

• Ставка капіталізації за досліджуваний період мала виражену тенденцію до зниження. Її значення у 2008 році становило 10,3%. Після 2008 року значення ставки капіталізації коливалося в діапазоні (8,9%...22,3%) за середнього значення 13,7%.

Ознайомитися з повним текстом статті можна за посиланням.

Попередні статті автора: Аналіз ретроспективної дохідності на ринку житлової нерухомості Харкова