PRUDENTIAL VALUE OF REAL ESTATE

February 17, 2025

The Basel Committee of the Bank for International Settlements proposed in 2017 «prudential value» concept for valuing real estate as collateral, which excludes expectations of price increases and takes into account long-term stability of value. Although these recommendations are not binding, EU and UK are considering them for implementation in financial regulation. The new concept differs from market value and mortgage lending value as it takes into account potential price fluctuations over the life of the loan. It aims to strengthen financial stability and prevent excessive lending. Regulators recognize the need to adjust market value to take into account long-term changes, which is reflected in the updated EU prudential requirements. Based on these ideas, an analytical model was developed to estimate «marginal» and «prudential» limits of real estate value, taking into account time changes and market trends.

У 2017 році Базельський комітет Банку міжнародних розрахунків, який розробляє рекомендації щодо фінансового регулювання на міжнародному рівні, запропонував нове визначення або концепцію оцінки нерухомості для застави під назвою «обачлива вартість» (prudent value). Хоча Базельський комітет і не є регуляторним органом, а розробляє лише рекомендації, які хоч і не є обов’язковими, але яких за можливості багато юрисдикцій прагнуть дотримуватися.

Європейська комісія стала першою юрисдикцією, яка оголосила про свій намір прийняти цю нову систему оцінки в рамках свого Положення про вимоги до капіталу. У листопаді 2022 року Управління пруденційного регулювання Великої Британії провело консультації щодо запропонованих змін до своїх фінансових правил, включаючи і запровадження обачливої вартості для нерухомості. Концепція обачливої вартості стосується оцінки для цілей кредитування як на етапі видачі кредиту, так і для цілей моніторингу.

Кредитори та регулятори зараз вказують на обмежене використання ринкової вартості в процесах банківського кредитування та моніторингу. Є загальне визнання серед міжнародних та національних регуляторних органів про необхідність доповнити систему банківськогого кредитування та моніторингу альтернативною системою оцінки, яка зможе передбачити довгострокову перспективу змін цін на нерухомість шляхом введення в загальну оцінку нової вартості.

Наразі нормативно-правові акти ЄС визначають дві бази оцінки, визначені в параграфах 74 і 76 статті 4 Регламенту, а саме: вартість іпотечного кредитування та ринкову вартість (Council of Europe, 2013).

Вартість іпотечного кредитування – «вартість нерухомого майна, що визначена шляхом обачної оцінки майбутньої ринкової вартості майна з урахуванням довгострокових стійких аспектів майна, нормальних і місцевих ринкових умов, поточного використання та альтернативних належних способів використання майна» (Стаття 4, пункт 74).

Ринкова вартість – «розрахункова сума. за яку можна було б обміняти майно на дату оцінки між незалежними один від одного покупцем і продавцем, які бажають здійснити таку операцію, після проведення належного маркетингу, за умови, що сторони діяли зі знанням справи, розсудливо і без примусу» (Стаття 4, пункт 76).

Базельський комітет з банківського нагляду запропонував нову систему оцінки. Він поставив за мету створити банківську систему, яка буде «стійкою та здатною підтримувати реальну економіку і зробити позитивний внесок у стале економічне зростання протягом середньострокової перспективи» (BCBS, 2017, с. 1). У рамках цього прагнення було запропоновано нову оцінювання.

Визначення Базеля III таке:

«Вартість майна: оцінка повинна бути проведена незалежним оцінювачем з використанням розумно консервативних критеріїв оцінки. Для того, щоб гарантувати, що вартість майна оцінюється розумно консервативно, оцінка повинна виключати очікування зростання цін і повинна бути скоригована з урахуванням потенційної можливості того, що поточна ринкова ціна буде значно вищою за вартість, яка буде стійкою протягом строку дії кредиту. Національні наглядові органи повинні надавати рекомендації, встановлюючи розумні критерії оцінки, якщо таких рекомендацій ще не існує в національному законодавстві. Якщо можна визначити ринкову вартість, оцінка не повинна бути вищою за ринкову вартість...» (BCBS, 2017).

Основне, що явно відрізняє нову, так звану пруденційну вартість, від ринкової вартості, полягає у тому, що «оцінка повинна виключати очікування зростання цін» і «повинна бути скоригована з урахуванням потенційної можливості того, що поточна ринкова ціна буде значно вищою за вартість, яка буде стійкою протягом терміну кредиту». Пруденційна вартість також відрізняється і від вартості іпотечного кредитування (MLV), але очевидно, що існує певна синергія між двома вищезазначеними критеріями та «довгостроковими стійкими аспектами майна» в рамках MLV.

За своєю концепцією пруденційна вартість суттєво відрізняється від ринкової вартості, оскільки ринкова вартість – це єдиний знімок очікуваної ціни обміну на дату оцінки (наприклад, на дату видачі кредиту), вона залишається постійною впродовж кредиту і не претендує на те, щоб передбачити, що може статися з вартістю протягом терміну дії кредиту. Вона відрізняється від вартості іпотечного кредитування, оскільки не враховує «довгострокові стійкі аспекти нерухомості, звичайні та місцеві ринкові умови, поточне використання та альтернативні відповідні види використання нерухомості». Однак концептуально система пруденційної вартості, яка включає в себе посилання на питання, що тривають протягом усього терміну кредиту, і спроби врахувати коливання ринкових цін, здається ближчою до вартості іпотечного кредитування, ніж до ринкової вартості.

Водночас наразі немає узгодженої концепції визначення та запропонованої методології оцінки для визначення пруденційної вартості в контексті нерухомості. В основному поява концепції та проблема визначення пруденційної вартості пов’язана з коливаннями вартості нерухомості в часі. Оскільки найбільш поширена концепція ринкової вартості передбачає оцінку відповідної вартості на фіксований період часу, то в будь-який інший момент часу протягом терміну дії кредиту або будь-якого іншого виду фінансового проекту вартість майна може бути нижчою або вищою від такого оціночного рівня на дату її визначення. Для цілей кредитування в цілому прийнятий консервативний підхід для забезпечення необхідних коригувань ринкової вартості активів, як це передбачено зміненим Європейським Регламентом 575/2013.

Для подальшого підвищення стійкості фінансової системи в усьому світі визнано, що лише ринкової вартості недостатньо і необхідні консервативні коригування, щоб виключити будь-яке можливе надмірне кредитування в банківських операціях. Ця базова концепція тепер відображена в оновлених пруденційних вимогах ЄС, які все ще ґрунтуються на ринковій вартості, яка має бути відповідним чином скоригована. Це означає, що ринкова вартість активів як концепція і ключова основа вартості все ще повинна відігравати ключову роль у парадигмі пруденційної оцінки. Це видається цілком обґрунтованим, оскільки для оцінки необхідних коригувань ми повинні відображати очікувані зміни ринкової вартості активів у часі, зафіксовані на певний момент часу.

Оскільки ринкова вартість нерухомості змінюється в часі стохастично під впливом цілого спектру діючих екзогенних та ендогенних факторів, то для практичних цілей при оцінці рівня необхідних коригувань ринкової вартості слід враховувати ці два основні параметри, що пов’язані з часом,. Це загальний тренд еволюції ринку та рівень стохастичності процесу еволюції. Поділ аналізу ринкової вартості активів на ці дві основні складові допоможе не тільки прояснити роль кожної з них, але й спростити загальний аналіз з урахуванням часового ефекту при аналітичній оцінці пруденційно консервативної вартості активів в залежності від необхідного часового горизонту.

Останнє можна вважати основною метою роботи «Узагальнена Стохастична Модель Оцінки Верхньої або «Граничної» та Нижньої або «Пруденційної» Межі Довгострокової Вартості», яка спрямована на представлення деяких результатів аналітичного підходу, розробленого для оцінки як нижньої, або «пруденційної», межі вартості, так і верхньої, або «граничної», з особливою увагою до необхідного часового горизонту та тестування отриманих результатів з використанням наявних наборів даних про еволюцію ринкової вартості.