МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПИТУВАННЯ
КОНТАКТИ
PDF Друк e-mail

СУТНІСТЬ ПОНЯТТЯ РИНКОВА ВАРТІСТЬ

 

29 березня 2020 року

 

Ринкова вартість є найбільш вживаною вартістю, яку бажають знати замовники і користувачі оцінки і яку в процесі оцінки визначають оцінювачі. Однак, часто зустрічаються випадки, коли по необізнаності ринкова вартість визначається для майна, яке в принципі не може мати такої вартості. Саме через це і хочеться прояснити сутність поняття ринкова вартість і тоді стане зрозуміло, в яких випадках ринкова вартість не може бути визначена, а повинна визначатись інша вартість.

 

 

Степан Максимов

 

 

Для цього наведемо визначення ринкової вартості, з якого і буде видно основна суть цього поняття. В Національному Стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» це поняття трактується наступним чином:

 

«Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу».

 

Відразу звернемо увагу, що основним в цьому визначенні є можливість відчуження майна на ринку подібного майна. Це означає, що майно може бути переданим (відчуженим) від однієї особи до іншої (від продавця до покупця) і існує ринок подібного майна, тобто є наявні угоди щодо передачі (відчуження) такого майна.

 

Розглянемо тепер як визначено це поняття в Міжнародних стандартах оцінки – МСО-2020, які вступили в дію з 31 січня 2020 року. Згідно з МСО-2020 в стандарті МСО 104 «Бази оцінки» вказано, що «Ринкова вартість – очікувана (розрахована) грошова сума, за яку міг би відбутись обмін активу чи зобов’язання на дату оцінки між готовими до такої транзакції зацікавленим покупцем та зацікавленим продавцем, які не пов’язані між собою, в результаті комерційної угоди після проведення належного маркетингу, при якій (угоді) кожна із сторін діяла б обізнано, розсудливо та без примусу».

 

Бачимо, що і в МСО-2020 суттєвим у визначенні ринкової вартості є можливість обміну (передачі) майна від однієї сторони (продавця) до іншої сторони (покупця) за відповідну суму грошей, яка розраховується після дослідження (маркетингу) ринку подібного майна. Як підкреслюється в МСО «після належного маркетингу», означає, що актив був виставлений на ринку найбільш відповідним чином, що зумовлює відчуження за найкращою ціною.

 

Діючі Європейські стандарти оцінки – ЄСО 2016 Європейської Групи Асоціацій Оцінювачів (ТЕGOVA) визначають ринкову вартість фактично «один в один» як і Міжнародні стандарти оцінки.

 

Стандарти оцінки RICS (RICS Valuation Global Standards), які введені в дію з 31 січня 2020 року, RICS-2020, повністю базуються на МСО-2020 і включають ці стандарти, як складову частину своїх стандартів. Отже, і стандарти RICS-2020 визначають ринкову вартість відповідно до Міжнародних стандартів оцінки.

 

Ринкова вартість в Уніфікованих стандартах професійної практики оцінювання (USPAP), зараз діють стандарти USPAP-2020-2021, на яких базується вартісна оцінка в США, визначається як вид вартості, величина якої розраховується як оціночне судження щодо передачі майна (тобто прав власності або пакета таких прав) станом на певну дату при конкретних умовах, що визначаються оцінювачем.

 

Визначення ринкової вартості в усіх цих стандартах оцінки однозначно трактують, що ринкова вартість (за всіх інших умов) визначається тільки для майна, яке може бути відчужене (поміняно, передано) однією стороною (продавцем) іншій стороні (покупцю). Якщо ж відсутній ринок такого майна, а умова можливості передачі майна від однієї сторони іншій не є можливою, то для такого майна неможливо визначити ринкову вартість. Ринкова вартість і може визначатись тільки для такого майна, яке може бути переданим від однієї сторони іншій стороні.

 

Якщо ж майно є у однієї сторони, але вона не може його відчужити (передати, обміняти) законним способом (в результаті певної комерційної угоди) іншій стороні, то яка ж тоді вартість цього майна повинна визначатись для його власника, адже це майно має цінність для власника, але ринкової вартості не має через відсутність можливості його набуття іншою стороною.

 

Прикладом такого майна є право користування, право оренди та інші майнові права, які закріплені за однією із сторін, але в рамках чинного законодавства ця сторона не може надане їй право передати (відчужити, обміняти) іншій стороні законним способом так, що б ця, інша сторона стала власником переданого їй права, наприклад, користування чи оренди.

 

Нагадаємо, що Цивільний кодекс України визначає майно наступним чином:

 

1. Майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

 

2. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

 

В практиці оцінки в Україні оцінювачі часто зустрічаються з такими явищами, коли в однієї сторони (часто в якості такої сторони виступає держава чи територіальна громада, або ж інший суб’єкт господарської діяльності, який володіє і користується наявним правом) є право користування земельною ділянкою і повне право власності на земельні поліпшення, то яку ж тоді вартість для відчуження земельних поліпшень слід визначати, адже право користування не відчужується.

 

Більше того, в зв’язку з тим, що право користування не відчужуване, то в Україні і витратний підхід при оцінці вартості нерухомого майна може застосовуватись дуже обмежено у випадку, коли відсутнє право власності на земельну ділянку на якій розташовані земельні поліпшення.

 

Дійсно, згідно з п.6 Національного Стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 28.10.2004 року за №1442 «Витратний підхід доцільно застосовувати для оцінки об’єктів, ринок купівлі-продажу або оренди яких є обмеженим, для спеціалізованого майна, у тому числі для оцінки нерухомих пам’яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо.

 

Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується оцінювачем для виконання оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього майна або подібного майна в сучасних умовах. Витрати на будівництво передбачають включення до їх складу доходу підрядника.

 

Витратний підхід, що застосовується для оцінки земельних ділянок з поліпшеннями та поліпшень земельної ділянки, полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об’єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) поліпшень земельної ділянки та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) при її існуючому використанні».

 

Отже, відповідно до вимог Національного стандарту визначення ринкової вартості земельної ділянки, на якій знаходяться земельні поліпшення, є обов’язковою умовою. Наголосимо, що словосполучення прав, пов’язаних із земельною ділянкою не відноситься до права користування, оскільки таке право не є відчужуваним, а отже до нього не можна застосувати поняття ринкова вартість.

 

Міжнародними стандартами оцінки (МСО 2020) визначається те ж саме. Так в МСО 400 «Права в нерухомому майні» стосовно застосування витратного підходу в п.п.70.3 і 70.5 стверджується таке:

 

(п.70.2) «Даний підхід зазвичай застосовується для оцінки прав на нерухоме майно шляхом використання методу вартості заміщення».

 

(п.70.5) «Першим етапом застосування цього методу вимагається обчислення вартості заміщення. Як правило, це витрати на заміщення майна його більш сучасним еквівалентом на відповідну дату оцінки. Винятком є випадок, коли еквівалентне майно має бути точною копією оцінюваного об’єкта, яка має для учасників ринку ту ж саму корисність. В цьому випадку витрати заміщення будуть витратами відтворення, тобто копіюванням об’єкта оцінки, а не заміни його сучасним еквівалентом. Вартість заміщення повинна включати всі супутні витрати, такі як вартість землі, інфраструктури, витрати на проектування та фінансування, прибуток девелопера, які міг би понести учасник ринку при створенні еквівалентного активу».

 

Таким чином і за Міжнародними стандартами оцінки вартість земельної ділянки входить в загальну сукупність витрат, які слід визначати при застосуванні витратного підходу.

 

Як підсумок можна стверджувати, що для нерухомого майна суть витратного підходу зводиться до підрахунку витрат на придбання земельної ділянки і створення (відтворення) на ній земельних поліпшень в цінах на дату оцінки за мінусом знецінення внаслідок зносу цих поліпшень та врахування прибутку девелопера.

 

Саме, коли земельна ділянка у власності, то її разом з земельними поліпшеннями можна відчужити (передати, обміняти) від продавця покупцю. Це означає, що тільки в цьому випадку витратний підхід дає змогу визначити ринкову вартість такого об’єкта. А якщо відсутнє повне право власності на земельну ділянку, то поняття ринкової вартості обмеженого права (користування, володіння, оренди) втрачає зміст, оскільки таке право є непередаваним. У однієї особи таке право є, але іншій особі вона не може його передати на законних підставах, тобто таке право є невідчужуваним. В цьому випадку можна визначати не ринкову вартість права (користування, володіння, оренди), а вартість права у використанні.

 

Вартість у використанні належить до неринкових видів вартостей і відповідно до п.23. Національного Стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року за №1440 «Вартість у використанні – вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню. Вартість у використанні визначається для об'єктів оцінки, щодо яких планується подальше використання специфічним запланованим або існуючим способом».

 

З вищенаведеного випливає, що якщо витратний підхід застосовується для визначення ринкової вартості, тобто для розрахунку вартості для відчуження об’єкта нерухомості, до складу якого входять земельні поліпшення, що знаходяться на земельній ділянці, яка не перебуває у власності на відміну від земельних поліпшень, то:

 

а) за методом заміщення (відтворення) розраховуються витрати на створення сучасного аналога (сучасної копії) об’єкта оцінки;

 

б) розраховується прибуток девелопера (забудовника) і величина цього прибутку, додається до витрат вказаних в пункті а);

 

в) розраховується знецінення об’єкта оцінки в порівнянні з новоствореним аналогом (новоствореною копією), внаслідок його зносу (фізичного, функціонального, економічного).

 

Відзначимо, що при застосуванні методу заміщення вартість права користування чи, права оренди не оцінюється, оскільки такі права не можуть передаватись від їх власника, на відміну від земельних поліпшень.

 

Новий власник земельних поліпшень не набуває тих прав на земельну ділянку, які були у старого власника, оскільки вони не можуть бути йому передані. Новому власнику прийдеться (після придбання ним земельних поліпшень) окремо оформляти відповідні права (право оренди чи право власності) на земельну ділянку.

 

 

Степан Максимов