Viktor Gerasymenko: Stages (phases) of 30-year development of the real estate market of Ukraine in order to analyze changes in price indicators and forecast them

VIKTOR GERASYMENKO: STAGES (PHASES) OF 30-YEAR DEVELOPMENT OF

THE REAL ESTATE MARKET OF UKRAINE IN ORDER TO ANALYZE CHANGES

IN PRICE INDICATORS AND FORECAST THEM

June 14, 2025

The article examines the stages (phases) of the development of the real estate market of Ukraine (using the example of the million-person city of Kharkiv) in the context of changes in price indicators for the period from 1993 to 2021 inclusive. An analysis of changes in price indicators in such market segments as residential real estate (apartments in apartment buildings); office real estate; commercial real estate; industrial and warehouse real estate was performed. The depth of price changes and the duration of the growth and decline phases in the market were studied. The geometric moving average for 5, 10, 15 and 20 years of retrospective price changes was studied, in fact for a 24-year period. Historical price volatility was studied in terms of market segments that have formed in Ukraine. The results of a retrospective study of market price indicators can serve as the basis for their forecasting.

Viktor-gerasymenko-stages-phases-of-30-year-development-of-the-real-estate-market-of-Ukraine-in-order-to-analyze-changes-in-price-indicators-and-forecast-them

За більш ніж 30-ти річчя незалежності України (з 24.08.1991 р) ринок нерухомості викристалізувався структурно, як підґрунтя і базис ринкової економіки. Завдяки процесам приватизації сформувались такі основні сегменти ринку як ринок житлової, офісної, торгової та виробничо-складської нерухомості.

Найбільш великим і досконалим з точки зору впровадження ринкових механізмів його функціонування став ринок житлової нерухомості. Хоча ключові тенденції розвитку зберігаються і на інших сегментах. Найбільш розвиненим сегментом ринку нерухомості є вторинний ринок житлової нерухомості, а саме квартир.

Укрупнено характеристики етапів (фаз) розвитку ринку наведені нижче в таблиці.

Роки	Характеристика періоду (фази)
1992-1993	Започаткування ринку почалось з прийняттям закону про Приватизацію.
1993-1998	Формування та становлення ринку (інтенсивна приватизація житлового фонду, об’єктів малої приватизації – нежитлового фонду).
1998-2001	Перша криза в економіці України і, як наслідок, на ринку нерухомості, який ще тільки почав формуватися і розвиватися. Вплив азі́йської фіна́нсової кри́зи - економічної кризи в країнах південної і східної Азії, яка вибухнула в липні 1997 року і стала найсерйознішим потрясінням світової економіки в 1990-их роках. Після багатьох років швидкого зростання економіки, азійські країни в 1997 році раптово увійшли в глибоку рецесію.
2001-2008	Стрімке зростання як ємності ринку, так і цін на ньому (можна сміливо назвати «розквіт» ринку нерухомості України). Дослідники виділяють переважно три фактори, які вплинули на його лавиноподібне зростання. 1. Необхідність збереження валютних заощаджень спровокували у населення події 11 вересня 2001 р, терористичний акт «Аль-Каїди», який призвів до руйнації веж-близнюків Всесвітнього торгового центру у Нью- Йорку та загибелі майже 3 тис. людей. 2. Розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні. З використанням цього інструменту мільйонам українців вдалося придбати власне житло. 3. Вихід із кризи та зростання економіки країни, які були зумовлені низькими цінами на продукцію металургійної та хімічної промисловості на світових ринках за рахунок девальвації гривні.
2008-2013	Падіння та стагнація ринку нерухомості, спричинені світовою фінансовою кризою 2008 року. Проблеми в фінансовому секторі призвели до зменшення доступу до іпотечних кредитів населення. Банки стали занадто вимогливими до клієнтів щодо надання кредиту. В цей же час з кінця (жовтень) 2008 до кінця (жовтень) 2009 року відбувається чергова девальвація гривні з 5 грн/дол. до 8 грн/дол.
2014-2019	Рецесія на ринку, яка спричинена анексією Криму Росією та розв’язаною тією ж Росією війною на Донбасі. Суттєвий вплив на розвиток національного ринку нерухомості здійснює також світова криза міжнародної торгівлі 2014-2015 рр. (ринок виявився чутливим до негативних процесів із-за світової кризи міжнародної торгівлі 2014-2015 рр).
2019-2021	Етап (фаза) розвитку ринку нерухомості під впливом подій, що спричинені світовою пандемією короновірусу COVID-19.
2022-20??	Різнонаправлений вплив на ринок нерухомості України, спричинений відкритим воєнним нападом Росії на Україну, що почався в четвер о 3:40 24 лютого 2022 року. В східних і південно-східних областях України, які стали прифронтовими чи наближеними до лінії бойових зіткнень ринок завмер, ціни на нерухомість знизилися, тоді як в центральних і особливо в західних областях активність суттєво підвищилась разом з цінами із-за міграційних процесів.

Більш детальна характеристика в контексті цінової динаміки на сформованих основних сегментах ринку нерухомості України розглядається в повному тексті статті.