 |
 |
 |
|
USPAP STANDARDS
December 23, 2024
The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) serve as the guiding principles for appraisal practice in the United States, ensuring consistency, reliability, and trust in appraisal services. The USPAP standards are developed and maintained by The Appraisal Standards Board (ASB) of The Appraisal Foundation (TAF).
Єдині стандарти практики професійної оцінки (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) служать керівними принципами практики оцінки в Сполучених Штатах Америки, забезпечуючи послідовність, надійність і довіру до послуг оцінки. Стандарти USPAP, розробляються та підтримуються Радою зі стандартів оцінки – The Appraisal Standards Board (ASB) Фонду Оцінки – The Appraisal Foundation (TAF).
Правила та стандарти USPAP відіграють вирішальну роль у забезпеченні цілісності, надійності та професіоналізму професії оцінювача. Як вказано на сайті TAF – «Дотримуючись цих вимог, оцінювачі можуть надавати надійні послуги з оцінки, які відповідають потребам їхніх клієнтів і водночас зберігають довіру громадськості. Постійне навчання та ретельне дотримання зобов’язань щодо етики та компетентності мають важливе значення для оцінювачів, які зобов’язані дотримуватися USPAP відповідно до закону, нормативних актів або угоди з клієнтом. Виконання завдань відповідно до USPAP зрештою сприяє стабільності та прозорості фінансового ринку та ринку нерухомості має вирішальне значення для оцінювачів у різних галузях, включаючи оцінку нерухомості, рухомого майна та бізнесу».
Щоб стати оцінювачем нерухомості, рухомого майна чи бізнесу в Сполучених Штатах Амарики, оцінювачі повинні обов’язково пройти 15-годинний національний курс USPAP (або його еквівалент). Крім того, оцінювачі нерухомості повинні пройти 7-годинний національний курс оновлення USPAP (або його еквівалент) раз на два календарних роки. Інші кваліфікаційні вимоги до отримання прфесії оцінювача визначає Раді кваліфікації оцінювачів – The Appraiser Qualifications Board (AQB), яка є органом з кваліфікації в TAF.
Правила та стандарти USPAP відіграють вирішальну роль у забезпеченні цілісності, надійності та професіоналізму професії оцінювача. Дотримуючись цих вимог, оцінювачі можуть надавати надійні послуги з оцінки, які відповідають потребам їхніх клієнтів і водночас, зберігаючи довіру громадськості до своєї професії.
Постійне навчання та ретельне дотримання зобов’язань щодо етики та компетентності мають важливе значення для оцінювачів, які зобов’язані дотримуватися USPAP відповідно до закону, нормативних актів та угоди з клієнтом. Як стверджує TAF – «Виконання пов’язаних з оцінкою завдань відповідно до USPAP зрештою сприяє стабільності та прозорості фінансового ринку та ринку нерухомості».
Метою Єдиних стандартів професійної оціночної діяльності (USPAP) є сприяння та підтримка високого рівня суспільної довіри до оціночної діяльності шляхом встановлення загальних вимог до оцінювачів. Дуже важливо, щоб оцінювачі проводили оцінку та оформляли свої результати, викладали застереження та висновки потенційним клієнтам своїх послуг у спосіб, який є змістовним та зрозумілим і не вводить користувачів оцінки в оману. Рада зі стандартів оцінки розробляє та публікує USPAP, в першу чергу, для оцінювачів, але і для користувачів оціночних послуг ці стандарти є також зрозумілими. Важливість ролі оцінювача у збереженні загальної суспільної довіри до професії накладає і етичні зобов'язання на всіх хто виконує оцінку.
USPAP відображає сучасні стандарти професії оцінювача і TAF при необхідності кожні кілька років оновлює ці стандарти в міру розвитку вартісної оцінки. Поточне видання USPAP – це Єдині стандарти практики професійної оцінки 2024 року.
Поточне видання USPAP включає розділи, якими керуються оцінювачі, а саме:
Преамбула
Преамбула встановлює мету USPAP для оцінювачів і вказує як оцінювачі повинні використовувати USPAP у своїй практиці.
Визначення
Цей розділ містить загальні визначення оціночних термінів, які використовуються в USPAP.
Правила етики
Правила етики USPAP встановлюють вимоги до чесності, неупередженості, об’єктивності, незалежного судження та етичної поведінки оцінювача під час виконання кожного завдання.
Правило ведення документації
Правила ведення документації USPAP встановлюють вимоги до робочих файлів для завдань оцінювання та рецензування оцінки . «Робочий файл» відноситься до всіх даних, інформації та документації, на підставі яких були отримані результати і висновки оцінювача, а також для демонстрації відповідності USPAP.
Правило компетентності
Правило компетентності встановлює, що оцінювач повинен бути компетентним для виконання завдання з оцінки, і визначає, що означає компетентність в оцінці.
Правило обсягу робіт
Правило обсягу робіт встановлює, що оцінювач повинен визначати обсяг роботи для кожного завдання оцінки та рецензування оцінки.
Правило юрисдикційного винятку
Юрисдикційне правило винятків допускає винятки у дотриманні USPAP, коли існують закони та нормативні акти, які перешкоджають дотриманню USPAP.
Далі ідуть власне самі Стандарти оцінки та Правила стандартів. Всього десять стандартів – кожен із власними наборами правил, які регулюють практику різних об’єктів оцінки.
Стандарт 1: Оцінка нерухомості, розвинення
Стандарт 2: Оцінка нерухомості, звітність
Стандарт 3: Рецензування оцінки, розвинення
Стандарт 4: Огляд оцінки, звітність
Стандарт 5: Масова оцінка, розвинення
Стандарт 6: Масова оцінка, звітність
Стандарт 7: Оцінка рухомого майна, розвинення
Стандарт 8: Оцінка рухомого майна, звітність
Стандарт 9: Оцінка бізнесу, розвинення
Стандарт 10: Оцінка бізнесу, звітність
Заяви про стандарти оцінки
Заяви щодо стандартів оцінки, якщо включені у звітність, пропонують роз’яснення, тлумачення або уточнення будь-якого аспекту USPAP.
Консультативні висновки
Консультаційні висновки USPAP пропонують поради та вирішення для поширених проблем оцінки. Вони служать орієнтиром для оцінювачів, хто дотримується стандартів оцінки, споживачів, які працюють з оцінювачами, і громадськості.
В редакції USPAP 2024 року значних змін зазнали правила етики (Codes of Ethics). Ці зміни спрямовані на уточнення обов’язків оцінювача щодо неупередженості та недискримінації. Для повноти наведемо повну редакцію Codes of Ethics з USPAP-2024.
Оцінювач повинен сприяти зміцненню та збереженню суспільної довіри, оціночної практики, дотримуючись найвищих стандартів професійної етики.
Оцінювач повинен дотримуватися USPAP, якщо це вимагається законом або нормативно-правовими актами, або за угодою з клієнтом чи передбачуваними користувачами. На додаток до цих вимог, особа повинна дотримуватися їх щоразу, коли вона заявляє, що надає послуги як оцінювач.
Коментар: Це Правило визначає особисті зобов'язання та відповідальність індивідуального оцінювача. Індивідуальний оцінювач, найнятий групою або організацією, яка веде свою діяльність у спосіб, що не відповідає USPAP, повинен вжити заходів, які відповідають обставинам, щоб забезпечити дотримання USPAP.
Це ЕТИЧНЕ ПРАВИЛО складається з чотирьох розділів: Недискримінація, Поведінка, Управління та Конфіденційність, які застосовуються до всіх видів оціночної діяльності.
НЕДИСКРИМІНАЦІЯ:
Оцінювач не повинен діяти таким чином, щоб порушувати або сприяти порушенню федеральних, державних або місцевих антидискримінаційних законів чи правил. Це включає Закон про справедливе житло (FHAct), Закон про рівні кредитні можливості (ECOA) та Закон про громадянські права від 1866 року.
Оцінювач повинен знати антидискримінаційні закони і правила, а також те, коли ці закони і правила застосовуються до оцінювача або до завдання. Оцінювач повинен виконувати завдання у повній відповідності до чинних законів і нормативних актів.
1. Оцінювач, виконуючи завдання з житлової нерухомості, не повинен базувати свою думку про вартість повністю або частково на расі, кольорі шкіри, релігії, національному походженні, статі, інвалідності або сімейному стані.
Коментар: FHAct забороняє дискримінацію в оцінці житлової нерухомості на основі раси, кольору шкіри, релігії, національного походження, статі, інвалідності або сімейного стану. Відповідно до FHAct, оцінювач не може використовувати або покладатися на інформацію, що стосується цих захищених характеристик, за деякими винятками.
Закон може бути порушений через нерівне ставлення (ставлення до осіб однієї захищеної групи інакше і менш сприятливо, ніж до інших, які не належать до цієї групи) та непропорційний вплив (застосування нейтральної політики або практики, які непропорційно шкодять членам захищеної групи, за винятком випадків, коли така політика або практика є виправданою і не існує менш непропорційної політики або практики, яку можна було б застосувати замість неї).
Стаття 1981 Федерального закону про громадянські права від 1866 року забороняє багато форм дискримінації щодо укладання та виконання контрактів, а стаття 1982 цього ж закону забороняє дискримінацію щодо купівлі, оренди, продажу, володіння та передачі нерухомого та рухомого майна. Закон про громадянські права 1866 року застосовується до оцінки нерухомого майна, а також до оцінки особистого майна та інших видів оцінок.
2. Оцінювач, виконуючи завдання, коли передбачуване використання пов'язане з кредитною операцією, не обмежуючись кредитом під заставу нерухомості, не повинен базувати свою думку про вартість повністю або частково на расі, кольорі шкіри, релігії, національному походженні, статі, сімейному стані, віці, джерелі доходу або добросовісному здійсненні прав, передбачених Законом «Про захист прав споживачів у сфері кредитування».
Коментар: ECOA забороняє дискримінацію будь-якому аспекті кредитної операції за раси, кольору шкіри, релігії, національного походження, статі, сімейного стану, віку, джерела доходу або добросовісного здійснення будь-якого права, передбаченого Законом про захист прав споживачів, в будь-якому аспекті кредитної операції, за деякими винятками. Оцінка, що використовується у зв'язку кредитною операцією, є одним з аспектів кредитної операції.
3. Оцінювач не повинен порушувати будь-які державні або місцеві антидискримінаційні закони або правила, що застосовуються до оцінювача або до його завдання.
Коментар: Державні та місцеві закони можуть розширювати федеральні антидискримінаційні вимоги, захищаючи додаткові характеристики та/або забороняючи додаткові практики. Конкретні закони та нормативні акти, які застосовуються до оцінювача або завдання, можуть відрізнятися.
4. Незалежно від того, чи застосовуються антидискримінаційні закони чи правила:
Оцінювач повинен не формувати та/або повідомляти думку, що має цінність, яка повністю або частково ґрунтується на дійсній або уявній расі, етнічній приналежності, кольорі шкіри, релігії, національному походженні, статі, сексуальній орієнтації, статі, гендерній ідентичності, гендерному самовираженні, сімейному стані, віку, отриманні державної допомоги або інвалідності будь-якої особи (осіб).
Коментар: в контексті розділу «Недискримінація» ЕТИЧНИХ ПРАВИЛ «особа(и)» включає, але не обмежується ними:
5. Оцінювач не повинен ґрунтувати свою думку про вартість на припущенні, що однорідність мешканців географічної території має значення для оцінки.
Оцінювач не повинен виконувати завдання з упередженням щодо дійсної або уявної раси, етнічної приналежності, кольору шкіри, релігії, національного походження, статі, сексуальної орієнтації, гендеру, гендерної ідентичності, гендерного самовираження, сімейного , віку, отримання доходу від державної допомоги або інвалідності будь-якої особи (осіб).
Оцінювач не повинен використовувати або покладатися на іншу характеристику як привід для приховування використання або покладання на расу, етнічну приналежність, колір шкіри, релігію, національне походження, стать, сексуальну орієнтацію, гендер, гендерну ідентичність, гендерне самовираження, сімейний стан, вік, отримання доходу від державної допомоги або інвалідність будь-якої особи (осіб) при виконанні завдання.
Коментар: Якщо антидискримінаційний закон або нормативно-правовий акт застосовується до оцінювача або його підпису, практика, описана в пунктах 1-4 вище, також може бути заборонена відповідним антидискримінаційним законодавством, включаючи FHAct, ECOA та Закон про громадянські права 1866 року. Будь-яка практика, заборонена чинним антидискримінаційним законодавством або нормативно-правовими актами, також заборонена попередніми вимогами розділу «Недискримінація».
Якщо відступлення не стосується житлової нерухомості і цільове використання не пов'язане з кредитною операцією, FHAct та ECOA не застосовуються. Якщо FHAct та ECOA не застосовуються, і жоден інший закон або нормативно-правовий акт не забороняє використання або покладання на захищену характеристику, то використання або покладання на таку характеристику дозволяється лише тією мірою, якою вона є суттєвою для відступлення і необхідною для отримання достовірних результатів відступлення.
Коментар: Якщо застосовується FHAct, ECOA або інший антидискримінаційний закон чи акт, будь-яке використання або покладання на захищену ознаку має бути прямо дозволене чинним законодавством чи актами.
ПОВЕДІНКА
Оцінювач повинен виконувати завдання неупереджено, об'єктивно і незалежно, без урахування особистих інтересів.
Оцінювач:
Коментар: Стандарти розвинення (1-1, 3-1, 5-1, 7-1 та 9-1) містять вимогу, згідно з якою «оцінювач не повинен надавати послуги з оцінки недбало». Вищезазначена вимога стосується грубої недбалості оцінювача при виконанні завдання, що є порушенням розділу «Поведінка» ПРАВИЛ ЕТИКИ.
Якщо це стало відомо до того, як оцінювач погодився виконати завдання, та/або якщо це було виявлено в будь-який час під час виконання завдання, він повинен розкрити цю інформацію клієнту, а також у кожному наступному звіті, що засвідчує оцінку:
Коментар: Розкриття інформації про те, що оцінювач раніше проводив оцінку майна, дозволяється, за винятком випадків, коли оцінювач домовився з клієнтом про збереження в таємниці самого факту виконання попереднього завдання. Якщо оцінювач домовився з клієнтом розголошувати інформацію про те, що він оцінював майно, він повинен відмовитися від усіх наступних угод на виконання завдань, які підпадають під трирічний період.
У завданнях, в якиху звіті про оцінку або рецензії на звіт з оцінки, вимагається лише первинне розкриття інформації клієнту.
МЕНЕДЖМЕНТ
Оцінювач повинен розкривати інформацію про те, що йому або сплатили гонорар або комісійні, або надали цінну річ у зв'язку з виконанням завдання.
Коментар: Розкриття інформації повинно міститися в сертифікаті та в будь-якому супровідному листі, в якому сформульовані висновки; однак розкриття суми виплат не є обов'язковим. У групах або організаціях, що займаються оціночною практикою, внутрішньофірмові виплати працівникам на розвиток бізнесу не потребують розкриття.
Оцінювач не повинен погоджуватися на виконання завдання або домовлятися про компенсацію за виконання завдання, це залежить від будь-якого з наведених нижче факторів, коли йдеться про:
1. кількість оціночних суджень;
2. досягнення обумовленого результату (наприклад, закриття кредиту або зменшення податків);
3. настання наступної події, безпосередньо пов'язаної з повідомлення про заздалегідь визначений результат (наприклад, думка про вартість);
4. приймається напрямок результатів завдання, який сприяє справі клієнта;
5. думка оцінювача є специфічною для мети завдання.
Оцінювач не повинен давати оголошення або вимагати виконання завдань у спосіб, який є неправдивим, оманливим або перебільшеним.
Оцінювач повинен поставити свій підпис або надати дозвіл на використання свого підпису, щоб засвідчити визнання та прийняття своїх обов'язків згідно з USPAP під час виконання завдання з оцінки чи рецензування оцінки (див. Правила Стандартів 2-3,4-3,6-3,8-3 та 10-3). Оцінювач може надавати дозвіл на використання свого підпису лише для кожного окремого завдання.
Оцінювач не повинен ставити підпис іншого оцінювача без його згоди.
КОНФІДЕНЦІЙНІСТЬ
Оцінювач повинен захищати конфіденційний характер відносин між оцінювачем і клієнтом.
Оцінювач повинен діяти сумлінно, поважаючи законні інтереси клієнта при використанні конфіденційної інформації та повідомленні результатів оцінки.
Оцінювач повинен знати і всіх законів і правил про конфіденційність і приватність, що застосовуються при виконанні завдання.
Оцінювач не повинен розголошувати: (1) конфіденційну інформацію; або (2) результати оцінки нікому, крім:
Оцінювач повинен вживати розумних заходів для захисту доступу до конфіденційної інформації та результатів оцінки від несанкціонованого доступу сторонніх осіб, незалежно від того, чи є така інформація або результати в фізичній або електронній формі.
Оцінювач повинен переконатися, що співробітники, колеги, субпідрядники або інші особи, які можуть мати доступ до конфіденційної інформації або результатів завдання, знають про заборону на розголошення такої інформації або результатів.
Член належним чином уповноваженого професійного експертного комітету не повинен розголошувати конфіденційну інформацію, надану комітету.
Коментар: Коли всі конфіденційні елементи конфіденційної інформації та результати завдань видаляються шляхом редагування або процесу агрегування, авторизація клієнта не потрібна для розкриття інформації, що залишилася, у зміненому вигляді.
ПРАВИЛО ВЕДЕННЯ ДОКУМЕНТАЦІЇ
Оцінювач повинен підготувати робочий файл для кожного завдання з оцінки або рецензування оцінки. Робочий файл повинен бути готовий до видачі будь-якого звіту або іншого повідомлення про результати завдання. Письмове резюме усного звіту повинно бути додано до робочої документації протягом розумного часу після надання усного звіту.
Робочий файл повинен містити:
Робочий файл на підтримку звіту про оцінку з обмеженим доступом або усного звіту про оцінку повинен бути достатнім для того, щоб оцінювач міг підготувати звіт про оцінку. Робочий файл на підтримку звіту про усну оцінку повинен бути достатнім для того, щоб оцінювач міг підготувати звіт про рецензування оцінки.
Оцінювач зобов'язаний зберігати робоче досьє протягом щонайменше п'яти років після підготовки або щонайменше двох років після остаточного вирішення будь-якого судового провадження, в якому оцінювач надавав свідчення, пов'язані з виконанням завдання, залежно від того, який термін закінчується останнім.
Оцінювач повинен зберігати робочий файл або укласти відповідні домовленості щодо зберігання, доступу та пошуку робочого файлу зі стороною, яка має робочий файл. Це включає забезпечення зберігання робочого файлу на носії, до якого оцінювач може отримати доступ протягом усього встановленого періоду зберігання документації.
Оцінювач, який зберігає робочий файл, повинен дозволити іншим оцінювачам, які мають зобов'язання щодо робочого файлу, пов'язані із завданням, відповідний доступ та пошук з метою його використання:
Коментар: Робочий файл повинен бути наданий оцінювачем на вимогу державного органу регулювання оціночної діяльності або за належною правовою процедурою.
Оцінювач, який навмисно або свідомо не виконує зобов'язання, передбачені цим ПРАВИЛОМ ВЕДЕННЯ ДОКУМЕНТАЦІЇ , порушує ПРАВИЛА ЕТИКИ.
ПРАВИЛО КОМПЕТЕНЦІЇ
Оцінювач повинен: (1) бути компетентним для виконання завдання; (2) набути необхідної компетентності для виконання завдання; або (3) відмовитися від виконання завдання. У всіх випадках оцінювач повинен діяти компетентно при виконанні завдання.
Досконалості досягти неможливо, а компетентність не вимагає досконалості. Однак оцінювач не повинен надавати послуги з оцінки недбало бало. Це Правило вимагає від оцінювача належної обачності та ретельності.
БУТИ КОМПЕТЕНТНИМ
Перед тим, як погодитися на виконання завдання, оцінювач повинен визначити, чи зможе він або вона виконати завдання компетентно. Компетентність вимагає:
1. вміння правильно ідентифікувати проблему, яку потрібно вирішити;
2. знання та досвід для компетентного виконання завдання;
3. визнання та дотримання законів і нормативних актів, які застосовуються до оцінювача або до завдання.
Коментар: Компетентність може стосуватися таких факторів, як, зокрема, обізнаність оцінювача з конкретним майном або активом, ринком, географічною зоною, цільовим використанням, конкретними законами та нормативно-правовими актами або аналітичним методом, але не обмежуючись ними. Якщо такий фактор необхідний оцінювачу для отримання достовірних результатів оцінки, оцінювач несе відповідальність за наявність компетенції для врахування цього фактора або за виконання кроків, викладених нижче, щоб задовольнити це ПРАВИЛО КОМПЕТЕНТНОСТІ.
Для завдань з ретроспективними думками та висновками оцінювач повинен відповідати вимогам цього ПРАВИЛА КОМПЕТЕНТНОСТІ на момент виконання завдання, а не дату набрання ним чинності.
НАБУТТЯ КОМПЕТЕНЦІЇ
Якщо оцінювач визнає, що він не є компетентним до того як погодиться виконувати завдання, він повинен:
1. повідомити клієнта про брак знань та/або досвіду до того, як погодитися на виконання завдання;
2. вживати всіх необхідних або доцільних заходів для компетентного виконання завдання; і
3. описати у звіті брак знань та/або досвіду та кроки, зроблені для компетентного виконання завдання.
Коментар: Компетентність може бути набута різними способами, включаючи, але не обмежуючись, особисте навчання оцінювача, співпрацю з оцінювачем, який обґрунтовано вважається таким, що володіє необхідними знаннями та/або досвідом, або залучення інших осіб, які володіють необхідними знаннями та/або досвідом.
У завданнях, де необхідна географічна компетентність, оцінювач, який не знайомий з відповідними характеристиками ринку, повинен набути розуміння, необхідного для отримання достовірних результатів оцінки для конкретного типу нерухомості та ринку, що розглядається.
Коли під час виконання завдання виявляться факти або умови, які змушують оцінювача визначити, що йому або їй не вистачає знань і досвіду для компетентного виконання завдання, оцінювач повинен відмовитися від виконання завдання:
1. повідомити клієнта;
2. вживати всіх необхідних або доцільних заходів для компетентного виконання завдання;
3. описати у звіті брак знань та/або досвіду та кроки, зроблені для компетентного виконання завдання.
БРАК КОМПЕТЕНЦІЇ
Якщо завдання не може бути виконане компетентно, оцінювач повинен відмовитися або відмовитися від нього.
Далі перед власне стандартами USPAP йде ПРАВИЛО ОБСЯГУ РОБІТ та ПРАВИЛО ЮРИСДИКЦІЙНОГО ВИНЯТКУ, які є близькими до таких же правил Міжнародних стандартів оцінки.
|
