СТАТИСТИЧНИЙ АНАЛІЗ РОЛІ ОСНОВНИХ ДЕТЕРМІНАНТ

У ФОРМУВАННІ ВАРТОСТІ

АКТИВІВ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ

22 травня 2024 року

Пропонуємо ознайомитись з текстом наукової статті, автором якої є Валерій Якубовський, Катерина Жук, Марія Анкудович. В статті досліджується вплив на вартість квартир таких факторів як тип будинку, поверху, де розташована квартира, її площі, системи опалення, стану квартири, тощо. Аналіз впливу цих факторів проведено по Україні та в найбільших містах – Києві, Дніпрі, Львові, Одесі, Харкові. Для того, щоб дослідити цю взаємозалежність була побудована модель множинної регресії на основі пʼяти незалежних змінних: розташування, типу будинку, планування, площі квартири та кількості наявних пропозицій на ринку. В статті доведено, що вплив цих факторів на ціну житла може змінюватися в залежності від регіону, часу та інших обставин.

Так як ринок нерухомості є динамічною системою, він неперервно змінюється з часом та піддається впливу різноманітних факторів. Наприклад, ціна квартири залежить від її площі, розташування, відстані до центру, кількості кімнат, поверху, стану, планування, наявності комунікацій, року будівництва тощо. Усі ці фактори можна умовно розділити на кількісні і якісні. Визначення впливу перших є більш простим завданням, ніж визначення впливу других, оскільки в останньому випадку потрібно створити рейтингову шкалу та коефіцієнти, які допоможуть застосувати загальні математичні підходи до оцінки.

Також слід враховувати, що при оцінці вартості квартири враховується вплив кількох факторів. Отже, вивчення їх окремо та у сукупності може призвести до різних результатів. Загалом для такого аналізу застосовується факторний аналіз – методологія, яка дозволяє визначити вплив різних чинників на вартість квартир. Для цього використовуємо методи побудови регресійних моделей, які дозволяють враховувати як кількісні, так і якісні показники для більш точної характеристики зміни вартості об’єктів нерухомості.

Факторний аналіз є ключовим інструментом для обробки обширних даних у галузі нерухомості. Без збору, систематизації та глибокого аналізу ринкової інформації, вивчення впливу окремих факторів на ціну житла стає практично неможливим завданням. Основна увага приділяється розгляду сучасного ринку нерухомості, зокрема сектору квартир, що визначається різноманітністю змінних, таких як розташування, тип будівлі, наявність ліфта, поверховість, матеріал стін, система опалення, площа та інші. Факторний аналіз висвітлює вагомість кожного з цих чинників та встановлює їхні взаємозв’язки та вплив на кінцевий результат – ціну на житло. Застосування регресійного аналізу на інформаційно-аналітичній базі даних нерухомості за 2021-2023 роки дозволило виявити вплив якісних і кількісних факторів на вартість квартир в усій Україні. У цьому секторі ринку нерухомості  особливо значущим виявився вплив площі, типу будівлі та ремонту, планування, опалення та наявності газу. Це дозволяє врахувати ці чинники при аналізі ринкових тенденцій та розробці стратегій в сфері нерухомості. Окрім цього, практична цінність отриманих результатів полягає в тому, що вони в подальшому можуть бути використані власниками нерухомості, інвесторами, оцінювачами, страховиками, регуляторами та іншими зацікавленими клієнтами при прийнятті найбільш точних рішень.

Дана тематика доволі широко висвітлена у зарубіжній науковій літературі, але дані дослідження не є кінцевими і вичерпними. В першу чергу, ринок нерухомості кожної країни має свої особливості і не зважаючи на доволі стандартний перелік основних детермінант вартості житла, ступінь і інтенсивність їх впливу може відрізнятися не тільки в залежності від географічного розташування, а й протягом певного періоду. Окрім цього, всі чинники не діють ізольовано один від одного, а зазвичай у сукупності. Тому доцільним є аналіз кількох факторів вартості нерухомості разом і протягом певного періоду.

У сучасних умовах розвитку нерухомісного ринку в Україні, вивчення чинників, що визначають формування вартості житлових активів, стає надзвичайно важливим завданням. Проведення статистичного аналізу ролі основних детермінантів у цьому процесі дозволяє отримати об'єктивні дані та розкрити динаміку цін на нерухомість. В цьому контексті особливо актуальним є вивчення варіабельності цін на житло в залежності від географічного розташування по всій території України.

Для порівняння ринків нерухомості у різних регіонах, визначення їхньої стабільності та варіабельності цін можемо використати розподіл вартості квартир у розрізі різних областей. Середні вартості квартир у м. Київ, Одеса, Харків, Дніпро та Львів на вторинному ринку в грудні 2023 р. склали 1936 $/кв.м, 1123 $/кв.м, 913 $/кв.м, 1021 $/кв.м та 1540 $/кв.м, відповідно.

Таким чином, можемо спостерігати суттєві відмінності як рівнів середньої вартості для різних регіонів, так і ступені їх волатильності. Середня вартість 1 кв.м квартири в обласних центрах України значно відрізняється. Найбільші ціни на квартири в Києві, Львові, Ужгороді та Одесі, а найнижчі – в Миколаєві, Запоріжжі, Сумах та Херсоні. Слід зазначити, що коефіцієнт варіації, який характеризує ступінь волатильності цін, також значно відрізняється в різних регіонах. Найбільші коливання цін спостерігається в Києві, Харкові та Дніпрі, протилежна ситуація – у Хмельницькому, Тернополі, Луцьку.

В той же час отримання лише усереднених вартісних показників для кожного окремого міста не є достатнім, враховуючи географічне зонування та районування вартісних показників в межах міста. Більш того, на сьогоднішній день триває повномасштабна війна на території України, саме тому маємо враховувати, що віддаленість від лінії фронту є одним із важливих ціноутворюючих показників.

Важливим є встановлення залежності  вартості кв.м від загальної площі квартир. Аналіз цього співвідношення для одно- дво- і більше кімнатних квартир показує, що середня вартість за кв.м є досить стабільною до загальної площі квартир приблизно від 65-70 кв.м. Тільки починаючи з цього рівня загальної площі спостерігається досить суттєве зростання вартості кв.м. Нижче подана залежність середньої вартості від площі квартир, яка подана у вигляді діапазонів.

Залежність середньої вартості від площі квартир в Україні у Грудні 2023 р.

Була використана вибірка з усієї території України. Отримані величини можна апроксимувати за допомогою поліноміальної залежності 2 ступеня, але також було здійснено коригування на масштаб за формулою С. Максимова. В обох випадках маємо схожі результати: зі збільшенням площі квартири її вартість збільшується, але із використанням коригуючого коефіцієнту помічаємо певні відхилення від фактичних значень.

В той же час для однокімнатних квартир залежність вартості кв. м від площі квартири є прямо пропорційною, так як із зростанням площі одна житлова кімната стає все просторішою і цінність одного квадратного метру стає все більшою. Якщо ми поглянемо на залежність ціни від площі для міста Київ, то очевидно, що тут залежність є абсолютною. Коефіцієнт детермінації близький до 1, що свідчить про чіткий лінійний тренд.

Також проводився аналіз впливу поверху, типу ремонту житлового майна вторинного ринку на вартість квадратного метра у розрізі поверховості будинків (розмежовується новий і старий будівельні фонди) та локації. До уваги прийнято, що найбільші міста та решта територія України мають різну динаміку локальних економічних процесів.

На основі отриманих результатів можна визначити, що вплив поверховості квартири на її вартість дійсно є значущим, але ця вартість залежить від ряду факторів, зокрема локації та типу будівельного фонду. У відповідності до отриманих даних, в новобудовах квартири на останньому поверсі відзначаються високою ціною, обумовленою привабливістю панорамного виду. З іншого боку, квартири на останньому поверсі у будинках старого фонду не користуються таким попитом, тому їхня вартість знижується.

Тим не менш, маємо зазначити, що на сьогодні у зв’язку з посиленою загрозою від ракетних обстрілів та активною фазою повномасштабної війни, населення віддає перевагу квартирам, що знаходяться на перших чи середніх поверхах, нехтуючи видовими характеристиками. Так, в цілому по Україні квартири на останні поверхах дешевші на 10%.

Аналіз впливу класу ремонту на вартість житла дає можливість зробити висновок, що різниця в ціні між придатним житловим станом і косметичним ремонтом практично відсутня в головних містах незалежно від типу будівельного фонду. В свою чергу, наявність євроремонту або елітного рівня стану житла суттєво збільшує його вартість.

Для квартир у новобудовах, незалежно від місцеположення, різниця в ціні між квартирами з придатним житловим станом і квартирами з косметичним ремонтом становить лише 1-2%. Це пов'язано з тим, що у новобудовах ремонт є стандартним і не вимагає додаткових витрат. Для квартир у старому фонді, незалежно від місцеположення, різниця в ціні між квартирами з придатним житловим станом і квартирами з косметичним ремонтом становить 20-30%. Це пов'язано з тим, що ремонт у старому фонді може бути досить дорогим, оскільки може знадобитися заміна вікон, дверей, електропроводки та інших елементів.

Як вже зʼясували, розташування є одним з найважливіших факторів, що впливають на ціну нерухомості. Квартири, розташовані в центральних областях, як правило, коштують дорожче, ніж на периферії, що пояснюється більш розвиненою інфраструктурою. Так само вища ціна на квартири в нових будинках спричинена більш сучасним дизайном, кращими матеріалами та обладнанням, а також вищим рівнем комфорту.

Всі ці фактори взаємопов'язані між собою. Наприклад, розташування може впливати на тип будинку. В центральних агломераціях забудова відбувається набагато активніше, тож там частіше зводяться нові будинки. Також тип будинку може впливати на планування. У старих будинках планування квартир, як правило, менш зручне, ніж у нових будинках. А планування квартири, в свою чергу, може впливати на площу. Квартири з зручним плануванням, що відповідає потребам покупця, мають більшу площу, ніж квартири з незручним плануванням.

Для того, щоб більш ґрунтовно дослідити цю взаємозалежність була побудована модель множинної регресії на основі пʼяти незалежних змінних: розташування, типу будинку, планування, площі квартири та кількості наявних пропозицій на ринку. Важливо зазначити, що на початковому етапі виконано очищення даних від викидів та проведено процедуру згладжування. Також якісні показники були проранжовані та переведені в бальні оцінки.

Отримані результати моделювання, звідки ми можемо бачити, що модель є досить якісною та адекватною, всі змінні є значимі. Це підтверджується значенням коефіцієнта детермінації R-squared, який дорівнює 0,561. Це означає, що 56,1% варіації вартості квартири можна пояснити за допомогою змінних, включених до моделі. Значення p-статистики не перевищують критичне значення для 95%-го рівня довіри.

Модель залежності середньої вартості від типу будинку, планування, площі квартири

Отже, дійсно, ціна квартири залежить від зазначених факторів. Більш того підтверджуються гіпотези про вплив окремих змінних на ціну квартири. Так, коефіцієнт для beta{area1} додатний (10,44), що вказує на те, що збільшення площі пов’язане зі збільшенням середньої вартості квартири. Коефіцієнти для розташування, типу будинку, планування та об’єму вибірки також позитивні, що свідчить про те, що ці змінні мають пряму залежність із ціною, тобто вища ціна буде у квартири в центральних агломераціях, у новому будинку з комфортним плануванням, що користується попитом на ринку.

Ще один набір ціноутворюючих факторів, які пропонується розглянути: наявність газу, тип будинку, стін та опалення. Аналогічно було досліджено вплив кожного фактору окремо. За базовий рівень взято середню ціну квартири з 2021-2023 роки з урахуванням присутності даних щодо наявності газу, типу будинку, стін та опалення (1366 $).

Середня ціна на квартири із газом (1085,79 $/кв.м) нижча, ніж у тих, де газ відсутній (1906,52 $/кв.м). Покупці віддають перевагу електроплитам, бойлерам та електроопаленню, що призводить до зменшення попиту на газ. Квартири в царських будинках мають найвищу середню ціну (1648,94 $/кв.м), за ними – житловий фонд після 2001 року (1499,33 $/кв.м). Квартири в чешках (807,87 $/кв.м), хрущовках (771,09 $/кв.м) і гуртожитках (691,93 $/кв.м) мають найнижчу ціну через їхню низьку якість та комфорт.

Основний фактор, який визначає вартість квартир – це тип опалення. Квартири з централізованим опаленням мають найвищу ціну (1793,79 $/кв.м), за ними – ті, що мають комбіноване (1241,25 $/кв.м) та індивідуальне опалення (1103,73 $/кв.м). Квартири без опалення мають найнижчу ціну (790,57 $/кв.м).

Матеріал стін також впливає на ціну. Квартири з монолітними стінами (1722,86 $/кв.м) мають найвищу середню ціну, тоді як ті, де стіни виконані з цегли (1454,75 $/кв.м), газобетону (1150,91 $/кв.м) чи піноблоку (1089,52 $/кв.м), коштують менше. Найнижча ціна зафіксована у квартирах з використанням матеріалів, таких як СІП, дерево, цегла, збірний залізобетон і бутовий камінь, через їх нижчу якість.

Загальна тенденція показує, що квартири в елітних будинках дорожчають з покращенням якості стін та виду опалення. Квартири з централізованим опаленням мають найвищу ціну, навіть при менш якісних матеріалах стін, що робить цей фактор більш вагомим. Така тенденція простежується як у квартирах з газом, так і без нього.

Цікаво, що у квартирах з газом опалення відсутнє в сучасних забудовах (після 1991 року), але ці помешкання не є найдешевшими. Найнижчу ціну мають квартири радянської забудови з індивідуальним опаленням.

У квартирах з відсутнім газом спостерігаються групи з відсутнім опаленням в усіх категоріях забудов. Тут найдешевшими є помешкання радянської забудови і економ (гостінки, гуртожитки) з відсутнім, або індивідуальним опаленням.

У квартирах з наявним газом і з його відсутністю спостерігаються різні тенденції. У квартирах з газом ціна має більшу залежність від типу будинку, а в квартирах з відсутнім газом більш вагомим є тип стін. Щодо опалення, то в квартирах з кращим опаленням, ціна буде вищою, також варто зазначити, що залежність ціни квартири від виду опалення в квартирах з газом є більш лінійною і відповідно середня ціна таких квартир, хоч і зростає з покращенням якості системи опалення, але не перевищує вартість квартир, де газ відсутній.

Для підтвердження висунутих гіпотез була побудована модель лінійної регресії. Перед цим, якісні показники були проранжовані. Враховуючи всі чотири фактори, видно, що найбільш вагомим у вартості квартири є тип будівлі, потім тип опалення, наявність газу і, нарешті, тип стін. Також, залежність ціни від типу забудови, опалення і матеріалів стін є прямою, а від наявності газу – оберненою. Це підтверджується результатами моделі лінійної регресії, де всі фактори є значущими і адекватними.

Результати моделювання впливу типу будинку, опалення, стін та наявності газу на вартість квартири

На підставі проведеного дослідження можна зробити висновок, що вартість житла в Україні є комплексним явищем, обумовленим різноманітністю кількісних і якісних факторів. З'ясовано, що серед кількісних важливими є площа квартири, поверховість будинку та її кімнатність, тоді як серед якісних – розташування, тип будинку, характер ремонту, матеріал стін, система опалення та наявність газу. Зазначено, що взаємозв'язок між цими факторами є важливим для розуміння впливу одних параметрів на інші.

Також доведено, що вплив цих факторів на ціну житла може змінюватися в залежності від регіону, часу та інших обставин. Зокрема, виявлено, що під час воєнних конфліктів в Україні підвищується попит на житло в безпечних районах, що призводить до зростання цін на таке житло. Отже, врахування всіх цих аспектів є ключовим для визначення та передбачення динаміки ринку нерухомості в Україні.

З повним текстом статті можна ознайомитися за посиланням.

Автори статті: Валерій Якубовський, Катерина Жук, Марія Анкудович