Помилка

ВІКТОР ГЕРАСИМЕНКО: АНАЛІЗ РЕТРОСПЕКТИВНОЇ

ДОХІДНОСТІ НА РИНКУ ВИРОБНИЧО-СКЛАДСЬКОЇ

НЕРУХОМОСТІ ЗА 1998-2022 РОКИ В ОДНОМУ ЗА

НАЙБІЛЬШИХ МЕГАПОЛІСІВ НА СХОДІ УКРАЇНИ

 

12 вересня 2023 року

 

Питання визначення рівня ставок дисконтування при оцінці нерухомості вже понад 30 років продовжує залишатися актуальним для оцінювачів, інвестиційних аналітиків, розробників бізнес-планів інвестиційних проектів та інших учасників ринку. У цій роботі викладаються результати аналізу дохідності на сегменті ринку виробничо-складської нерухомості (вторинний ринок) на основі історичних даних щодо ринку м. Харкова за 25 років, що передували цьому дослідженню.

 

 

Viktor-gerasymenko-analysis-of-retrospective-yields-in-the-industrial-and-warehouse-real-estate-market-for-1998-2022-in-one-of-the-largest-metropolis-areas-in-eastern-ukraine_01

 

 

Усвідомлюючи те, що ретроспектива не визначає перспективу, проте може бути хорошим орієнтиром величин ставок дисконтування залежно від минулого та очікуваної кон'юнктури ринку, з урахуванням зроблених у прогнозах припущень, автор роботи сподівається, що викладені в ній результати можуть бути корисними учасникам ринку.

 

Основні тези:

 

  • Дохідність при інвестуванні в нерухомість на один період однозначно визначається поточною дохідністю і темпом зміни вартості нерухомості за цей період в адитивній та мультиплікативній формах, які дають однаковий результат.

 

  • ЧОД та ціни продажів за досліджуваний період на виробничо-складську нерухомість перебували у прямо пропорційній залежності. Коефіцієнт кореляції мав значення 0,71. Темпи зростання ЧОД за досліджуваний період склали (-1,2% в річному вимірі або 74% від рівня 1997 року), тоді як темпи зростання цін продажів становили 2,1%.

 

  • Дохідність інвестування в виробничо-складську нерухомість терміном понад 1 рік (середнє значення 26,0%) була вищою за дохідність інвестування терміном 1 рік (середнє значення 23,0%). Премія за інвестування на період понад рік щодо річного періоду становила 3,0%.

 

  • За весь досліджуваний період із збільшенням тривалості періоду володіння нерухомістю зростала і середня за періодами відповідної тривалості дохідність (11-19 років). Максимальне значення дохідності становило 33,2% при тривалості інвестування (періодах володіння) рівним 19 років. При вкладенні на період 20-25 років дохідність була вже нижчою за максимальну.

 

  • Ставка капіталізації за досліджуваний період мала виражену тенденцію до зниження. Її значення у 2008 році становило 10,3%. Після 2008 року значення ставки капіталізації коливалося в діапазоні (8,9%...22,3%) за середнього значення 13,7%.

 

Ознайомитися з повним текстом статті можна за посиланням.

 

Попередні статті автора: Аналіз ретроспективної дохідності на ринку житлової нерухомості Харкова