ЕТИЧНІ ПРИНЦИПИ ОЦІНЮВАЧІВ

09 січня 2025 року

Хоча більшість робіт з вартісної оцінки нерухомості виконується оцінювачами об’єктивно, неупереджено та етично, тим не менше іноді власний інтерес та особиста зацікавленість в кінцевому результаті йдуть врозріз з етичними принципами, якими повинні керуватись оцінювачі. Таким чином, оцінювачі повинні постійно виявляти етичні проблеми та вдосконалювати етичні принципи в професії. Незалежно від освіти чи відданості високим професійним стандартам, деякі оцінювачі все ж таки складають неякісні звіти, щоб задовольнити власні інтереси чи інтереси клієнта, або ж складають неякісні звіти внаслідок недостатніх знань, зроблених помилок чи невірно використаних вихідних даних.

Так було 30, 20 чи 10 років тому і іноді так залишається і сьогодні. Не може бути професійного виправдання тим оцінювачам, які діяли з мотивів задовольнити свого клієнта чи з грошових міркувань або ж з інших причин вигоди і навмисно та свідомо виконали недобросовісну оцінку.

Оцінювачі повинні завжди пам’ятати, що недотримання етики оцінки може зашкодити іншім особам. Недобросовісна дія не обов’язково повинна заподіяти шкоду, але вона створює потенціал заподіяння шкоди як результат непрофесійної поведінки оцінювача. У цьому полягає одна з найбільших пасток мислення деяких оцінювачів, яка полягає в тому, що оцінювач намагається визначити чи завдасть шкоди неетична поведінка замість того, щоб замислитись, чи має ця дія потенційну можливість завдати шкоду. Оскільки професія оцінювача сьогодні є набагато складнішою ніж це було на стадії її становлення, то сьогодні як ніколи необхідно визначити етичні принципи і дотримуватися етичної поведінки, яка повинна відповідати сучасним професійним стандартам оцінки. Належна етична поведінка оцінювача не може містити «вбудованого» потенціалу заподіяння шкоди іншим особам.

Оцінювачі мають справу переважно з ринковими даними. Деякі оцінювачі, зловживаючи ринковими даними, можуть спотворити результат при виконанні своєї роботи, що не робить їм честі. Найбільшим доказом того, наскільки важливо бути чесним і добросовісним, є репутація оцінювачів у кожному великому місті України та й в багатьох малих містах також. Зазвичай люди, які не мають репутації добросовісних або зовсім чесних, не досягають успіху і не користуються авторитетом.

Сьогодні оцінювачам при проведенні оцінки складно визначити свою етичну направленість через складність усвідомити довгострокові переваги повної об’єктивності. Тим не менше, оцінювачі повинні виробити важливе ставлення до своєї ролі в оціночній діяльності, що захистить їх від різних неетичних спокус.

Приклади неналежної оціночної етики можна продемонструвати на оцінках застав для іпотечних кредитів. Неетична поведінка переважно розглядається з точки зору позичальника в ситуаціях з іпотечними кредитами, оскільки, на жаль, це найчастіші випадки, але такі випадки є і з боку кредитора. Позичальник намагається мати максимальну вартість, а кредитор для зменшення ризику неповернення коштів бачить вартість якомога меншою.

Фундаментальна причина використання послуг оцінювача в бізнесі іпотечного кредитування покладає на оцінювача величезну відповідальність. Закони та інші нормативно-правові документи диктують, що фінансові установи повинні орієнтуватись на отримання об’єктивної оцінки заставного майна. Якщо оцінювач має намір надати оцінку вартості на максимально об’єктивній та неупередженій основі, незалежно від побажання сторін, то це для оцінювача не повинно бути обтяжливим, а повинно бути правилом.

Етичні міркування щодо оцінки іпотечних кредитів сьогодні в основному зосереджені на занадто ліберальних оцінках, які можуть спричинити значні збитки для кредитора. І навпаки, існує дуже важливий етичний аспект, пов’язаний із недооцінкою застави. Якщо оцінювач «вбиває» угоду, будучи необґрунтовано консервативним, він завдає економічних збитків, гальмуючи економічний прогрес потенційного позичальника.

Прогрес у регулюванні оціночної професії не усуває можливості для просування недостовірних оцінок. Життєві інтереси клієнтів є вагомим мотивом для неетичного оцінювача допомогти клієнту. Неетичні оцінки, які найбільш важко піддаються критиці, трапляються тоді, коли порівняльні дані обмежені або взагалі відсутні. У ситуаціях, коли є ринкові дані, які не можна однозначно співвіднести оцінюваній власності, маніпуляції з коригуванням цін пропозицій продажів чи орендних ставок є витонченим інструментом просуванням неетичних оцінок. Там, де немає прямих доказів для формування висновку про вартість, талановитий оцінювач-маніпулятор має найбільш благодатне поле для неетичної діяльності. Очевидно, що упереджені, вміло замасковані судження важко спростувати в умовах обмеженої кількості даних.

Навіть якщо і існують співставні продажі, які використовуються оцінювачами-маніпуляторами, ці продажі можуть бути викривлено скориговані для досягнення бажаного результату. Наприклад, поправки на торг, час або ринкові умови продажу можуть бути перебільшені. Місцезнаходження є основним інструментом для помилкових коригувань. Поправками на відмінність якостей об’єкта оцінки та об’єкта порівняння також можна маніпулювати.

Іншою формою маніпуляцій, до якої вдаються неетичні оцінювачі, є використання загальноприйнятих прийомів оцінки на свою користь. Наприклад, подвійне врахування функціонального старіння та фізичного зносу є складовою частиною способу зменшення вартості, коли визначається вартість для справляння податків. Економічне старіння є найменш доказовою формою знецінення майна, яке також може бути перебільшене в цих же випадках.

Неринкові ставки капіталізації застосовуються в дохідному підході для завищення вартості для власників при іпотечному кредитуванні або при оцінці примусового продажу їх майна. Найкращі зіставні продажі відкидаються, а неспівставні спеціально підібрані дані про продажі використовуються для виправдання хибної аргументації при використанні методу прямого порівняння продажів для підтвердження своїх фальшивих оцінок.

Сократ вважав, що жодна мисляча людина не діє неетично, оскільки, якби вона була обізнаною, то знала б, що нечесність не оплачується. Яка ж мотивація тих, хто, іноді, робить неправильні оцінки? Вони насправді є нечесні і усвідомлюють свою нечесність? А може у них просто не вистачає знань, щоб провести достовірну оцінку і вони просто не знають про моральні цінності етики.

Особиста зацікавленість оцінювачів проявляється в різних формах. Багато хто з оцінювачів вважає, що колег «підкуповують» грошима, для того щоб вони виконували свої замовні оцінки. Це не завжди так. Можливо, найбільшою спокусою для оцінювача зробити неетичний висновок є перспектива отримати в майбутньому ще замовлення від свого клієнта, або ж від інших осіб, яким клієнт вас порекомендує і яким потрібні такі ж замовні результати. Ще однією, здавалося б банальною причиною, що спонукає оцінювача до неетичного висновку, є бажання догодити клієнту.

Нарешті, є й такі оцінювачі, які беруть непомірні гонорари за підтримку інтересів своїх клієнтів, тобто роблять замовні оцінки за великі гроші. Однак така адвокація не приносить користі в кінцевому підсумку клієнту. Такі оцінки спростовуються іншими оцінками, оцінювач-маніпулятор в результаті стає явним чи неявним співучасником нечесної угоди, яка укладена за результатами неетичної оцінки, і не може належним чином обґрунтувати свій результат чим підводить клієнта під відповідальність. Трапляються і такі, хто неетично захищає своїх клієнтів і робить це за мізерні гонорари, але це від браку знань та досвіду. Вони помилково вважають, що оскільки гонорар низький, то і етичне порушення мале або ж взагалі відсутнє.

Характер людини є результатом її спадковості та особистого виховання. Сімейні установки відіграють значну роль у оцінювачів, так само як і установки їхніх колег. Найбільш значущим є вплив освіти, радіо і телебачення, і навіть відпочинку на наші етичні установки. Сукупний вплив усіх цих факторів на наш природний інтелект визначає наше ставлення і нашу здатність розрізняти відносні переваги етичних рішень. Як казав Аристотель: «Якими б точними не були біологічні чи психологічні визначення, людина змінюється як моральний суб’єкт і як громадянин відповідно до детермінацій навколишнього середовища, освіти, впливу сім’ї, економічного становища, соціального класу, засобів до існування і навіть спільнот, з якими вона проводить своє дозвілля».

Процвітання і підвищення рівня життя за останні 30 років у поєднанні з більшим втручанням держави в бізнес призвели до більшої політичної і ділової корупції та більшого розголосу про неї. Посилення державного регулювання та контролю над нашою професією, зокрема, збільшення податкового навантаження на суб’єктів збільшило нашу схильність до нечесності. Все це призвело до того, що збільшився цинізм, і це, ймовірно, спотворило уявлення багатьох людей про етичні засади як при веденні бізнесу взагалі так і при виконанні вартісної оцінки. Незважаючи на всі можливі причини, що якимось чином пояснюють, чому оцінювач може написати нечесний звіт, не можна допустити, щоб цинізм замінив об’єктивність, знизивши тим самим доброчесність професії.

Рішення оцінювачів з добрими намірами, які призводять до помилкових дій, можуть бути наслідком незнання, помилки або нестачі зусиль. Можливість таких рішень сьогодні є набагато більш вірогідною, ніж раніше, тому що вартісна оцінка стала набагато складнішою. Помилкові оцінки через незнання можуть бути наслідком недостатнього знання оцінювачем певних аспектів фінансів, державних законів і нормативних актів. Немає виправдання незнанню стандартів професійної практики або неправильного використання обґрунтованих методів капіталізації доходу, які є фундаментальними для будь-якої оцінки.

Кожен оцінювач, який заслуговує на звання «професіонал», повинен бути готовим допомогти своїм колегам-оцінювачам. Не повинно бути жодних причин для відмови у допомозі, окрім гордості у оцінювачів, які допомогли у вирішенні технічних питань оцінки, особливо при оцінці незнайомих типів об’єктів. І добре, коли оцінювачі можуть отримати таку допомогу від своїх колег-оцінювачів.

Оцінювачі намагаються виправдати брак зусиль при виконанні оцінки розміром гонорару або відсутністю достатнього часу для проведення належного дослідження. Стандарти професійної оціночної діяльності виключають таке виправдання як законне виправдання неякісної роботи. Незалежно від того, яке завдання виконується, відповідальність за його зміст несе кожен, хто підписує звіт про оцінку. Важко знайти оцінювача, який би публічно поклав провину за неякісний звіт не на себе, а на свою лінь. Однак, безсумнівно, багато оцінювачів зізнавалися собі в цьому недоліку. Оцінювач не може бути лінивим у вивченні застосовуваних нормативних актів, обґрунтуванні власних суджень, оволодінні технічними удосконаленнями або зверненні за порадою до спеціалістів в тих сферах, де йому бракує досвіду. Помилкові звіти через недбалість оцінювачів так само шкідливі для професії, як і навмисно нечесні звіти.

Сьогодні, як ніколи раніше, оцінювачі виконують корисну та необхідну функцію в нашій економічній системі. З огляду на це, першою вимогою до оцінювача для визнання своєї цінності є прийняття ролі слуги клієнта. Для цього слід усвідомлювати якими ж є потреби клієнта в проведенні оцінки. Потрібно завжди думати, а чи можна допомогти клієнту в досягненні його мети. Оцінювачі можуть і повинні ставитися до клієнтів таким чином, щоб відчувати емпатію до їхніх законних цілей.

Етика також передбачає, що не можна витрачати гроші клієнта даремно. Наприклад, якщо клієнт каже, що йому потрібна оцінка, а насправді йому потрібна лише інформація про результат оцінки, оцінювач не повинен проводити повну формальну оцінку з оформленням її у вигляді звіту, а надати усну чи письмову консультацію щодо вартості майна клієнта. Якщо ж клієнт просить провести замовну оцінку на основі допущень, які, на думку оцінювача, є недосяжними, оцінювач повинен відмовитися від роботи. Етика починається з повного розуміння потреб клієнта в послугах і можливостях їх виконання.

Після того, як визначено мету послуги, що ще, необхідно чітко розуміти – це механізм оплати. Етика також має відношення і до домовленостей про оплату послуг. Несправедливо по відношенню до клієнтів користуватися перевагами свого положення в оціночній спільноті при встановленні вартості послуг. Що стосується гонорарів, то може бути набагато вища плата, коли часовий проміжок виконання є дуже обмежений. У випадках з фіксованим гонораром ставки повинні залежати як від обсягу роботи, так і від важливості завдання. Наприклад, гонорар може бути вищим, якщо завдання передбачає, що результат оцінки може стати предметом судового розгляду.

Оцінювач повинен чітко пояснити клієнту, що висновок про вартість буде об’єктивним, неупередженим і справедливим не тільки для клієнта, але й для будь-якої іншої зацікавленої сторони. Це може бути економічно невигідно клієнту, але оцінювач повинен мати певну міру самоповаги та гордості, щоб відмовитись від оцінки у разі незгоди клієнта, коли клієнт очікує іншого, ніж обґрунтований, об’єктивний висновок про вартість. Прояснення ситуації наперед полегшує стосунки впродовж усіх відносин між клієнтом. Якщо ж насправді, клієнт очікує висновок про вартість, що не відповідає дійсності, то слід відмовитись від оцінки і в жодному разі не шукати для клієнта оцінювача, який би зміг задовольнити його забаганки.

Оцінювачі можуть зіткнутися з клієнтом, який не погоджується з результатами оцінки. Сьогоднішні клієнти набагато вибагливіші, ніж три десятиліття тому. Етичний оцінювач спочатку вислухає і спробує зрозуміти позицію клієнта. Багато оцінювачів припускаються тактичної помилки, відстоюючи свою позицію ще до того, як проідентифікують об’єкти клієнта. Іноді клієнт має вагомі аргументи для виправдання своїх прагнень. Якщо ж позиція клієнта є або примхливою, або такою, що відображає замовні інтереси, оцінювач збереже чесність і порядність відмовивши клієнту, пояснивши йому, що він дотримуються етичних принципів своєї професії.

Іноді рецензенти, які мають значний досвід і кваліфікацію, можуть мати різні думки з оцінювачем. Оцінка – це неточна наука. Якщо розбіжності стосуються технічних питань, їх, як правило, можна вирішити шляхом врахування зауважень рецензента. Якщо ж розбіжності є в судженнях, обмеженнях чи допущеннях, то оцінювач, який впевнений у правильності висновків свого звіту, може залишатися непохитним у відстоюванні своєї позиції. Оцінювачі не повинні підміняти свої судження судженнями рецензента.

Оцінювачі, які дійсно усвідомлюють значну роль, яку вони відіграють в економіці країни, повинні розвивати в собі об’єктивність, неупередженість та чесність, які пронизують всю їхню професійну кар’єру. Ця базова основа повинна тактовно бути частиною відносин з клієнтами і свідчити про доброчесність . Чесність означає, що оцінювача не можна купити, примусити або змусити зробити щось інше, окрім справедливого висновку в усіх завданнях оцінки.

Здатність підтримувати бездоганну репутацію вимагає уникнення незнання предмету оцінки і способів отримання результату. Не має значення, що помилкова оцінка була результатом необізнаності оцінювача, а не його нечесних дій, оцінка все одно є помилковою. Ті, хто користується оцінкою, можуть і не усвідомлювати, чому робота є неякісною. Оцінювачі можуть уникнути помилкових оцінок через незнання, звернувшись за порадою та допомогою інших оцінювачів або експертів.

Помилки в техніці чи математиці – це, в кращому випадку, недбалість. Професіонали в будь-якій галузі пропонують на продаж лише час і знання та досвід. Саме таке сприйняття своєї роботи впливає на репутацію виконавця оцінки. Відсутність зусиль є нечесною, оскільки обманює клієнта в тому, що оцінювач доклав максимум зусиль при проведенні оцінки. Навіть якщо висновок про вартість і є правильним, він може не принести клієнту стільки користі, скільки оцінка з прикладами, найакуратнішими коригуваннями, найточнішими прогнозами доходів і витрат і так далі.

Практика професійного оцінювання свідчить про зростання ролі етики. Згідно з Міжнародними стандартами оцінки в редакції 2025 року (МСО-2025) основними принципами оцінювача є:

Етика

Оцінювач повинен дотримуватися етичних принципів чесності, об’єктивності, неупередженості, конфіденційності, компетентності та професіоналізму, щоб забезпечити неупереджену оцінку та сприяти зміцненню і збереженню суспільної довіри.

Компетентність

Оцінювач повинен володіти технічними навичками, знаннями та досвідом, необхідними для належного виконання оцінки.

Відповідність

Оцінювач повинен розкрити або повідомити, що для оцінки були використані МСО і що він дотримувався цих стандартів при виконанні оцінки.

Професійний скептицизм

Оцінювач повинен застосовувати відповідний рівень професійного скептицизму на кожному етапі оцінки.

Степан МАКСИМОВ