Помилка

РИНОК НЕРУХОМОСТІ В УМОВАХ ДЕВАЛЬВАЦІЇ ГРИВНІ

 

22 лютого 2015 року

 

 

ВСТУП

 

У серпні минулого року на офіційному сайті Всеукраїнської Асоціації Фахівців Оцінки (АФО) у розділі «Питання та відповіді» був опублікований матеріал, присвячений дослідженню того, як змінюється вартість нерухомості в доларовому і гривневому еквіваленті, коли курс гривні по відношенню до долара США протягом досить обмеженого терміну зазнає істотно різких змін.

 

 

property-valuation

 

 

У вищезгаданому матеріалі, на підставі узагальнення результатів статистичних досліджень ринку купівлі-продажу нерухомого майна в Україні, були приведені емпіричні залежності динаміки зміни вартості нерухомості в доларовому і гривневому еквіваленті в моменти різкої зміни курсу валют.

 

З тих пір минуло півроку, але викладені в матеріалі закономірності не просто не втратили свою актуальність, а навпаки, прогнозні емпіричні залежності динаміки зміни вартості нерухомості стали отримувати своє підтвердження на практиці. Але про все по порядку.

 

 

ЧАСТИНА 1. ДОКАЗОВА БАЗА

 

Після офіційної публікації матеріалу найпопулярнішим серед читачів було питання щодо доказової бази викладених закономірностей. У зв'язку з цим, хотілося б ще раз нагадати про те, що описані залежності носять виключно емпіричний характер. Іншими словами, представлені залежності не були отримані суто теоретичним шляхом і не претендують на звання науково доведених. Разом з тим, доказовою базою для викладених закономірностей служать результати спостережень і узагальнення статистичних досліджень ринку купівлі-продажу нерухомого майна в Україні. Отримані закономірності ґрунтуються на реальному досвіді, накопиченому за попередні періоди, а не на теорії.

 

Метою ж публікації даного матеріалу є саме підтвердження на реальних прикладах з практики тих тенденцій і закономірностей, щодо яких були висловлені прогнози ще в серпні минулого року.

 

Більш того, всі наведені нижче приклади взяті виключно з відкритих і доступних на сьогоднішній день джерел інформації, що дозволить кожному бажаючому переконатися в їх достовірності.

 

 

ЧАСТИНА 2. РОСІЙСЬКИЙ ДОСВІД

 

Перед тим, як перейти безпосередньо до аналізу ситуації в Україні, хотілося б звернути увагу читачів на невелике дослідження російського досвіду в даному питанні.

 

Чому саме російського? Справа в тому, що ринок нерухомості в Росії багато в чому дуже схожий з ринком нерухомості в Україні. До основних відмінностей російського ринку нерухомості можна віднести хіба що його абсолютну більшу ємність і дещо випереджаючий характер розвитку, ніж у вітчизняного ринку, а також значно більш розвинену інформаційну та аналітичну базу.

 

А ось основні проблеми у обох ринків на сьогоднішній день абсолютно ідентичні – це і колосальні проблеми в економіках обох держав, і стрімка девальвація національних валют, і високий рівень облікових ставок, що означає практично повну відсутність іпотечного кредитування і т.д. і т.п.

 

Так, наприклад, українська гривна і російський рубль в 2014 році стали абсолютними рекордсменами з падіння в порівнянні з усіма іншими національними валютами країн СНД. Офіційний курс гривні за рік впав на 98% (з 7.99 до 15.83 UAH/USD). Падіння ж офіційного курсу рубля за аналогічний період не менше грандіозне – 93% (з 33.6 до 65 RUB/USD).

 

А ось в перші місяці 2015 року доля обох національних валют вже значно відрізнялася. Російський рубль, опустившись до значень близьких до 70 RUB/USD, припинив своє падіння і навіть продемонстрував незначну корекцію до рівнів близьких до 62 RUB/USD.

 

 

Офіційний курс російського рубля (RUB) до долара США (USD)

з жовтня 2011 року і по сьогоднішній день

 

image-1

Джерело інформації: www.forexpf.ru

 

 

Українська гривна навпаки продовжила своє ще більш стрімке падіння, подолавши менш ніж за два місяці дистанцію з 16 UAH/USD до майже 28 UAH/USD. І дуже схоже на те, що дані рівні падіння не є остаточними.

 

 

Офіційний курс української гривні (UAH) до долара США (USD)

з жовтня 2011 року і по сьогоднішній день

 

image-2

Джерело інформації: www.finance.ua

 

 

Таким чином, нинішня економічна ситуація в Росії та Україні багато в чому схожа і відрізняється лише тим, що у нас вона більш серйозна обернено пропорційно масштабам порівнюваних держав та їхніх економік.

 

І в той час як російський ринок нерухомості потроху відходить від шоку стрімкої девальвації рубля і починає поступово перебудовуватися під нові правила гри, український ринок все ще продовжує стагнувати, чекаючи ознак якоїсь стабілізації на валютному ринку країни. При цьому є всі підстави вважати, що загальна динаміка обох ринків матиме багато схожого, відрізняючись лише масштабами змін.

 

 

ЧАСТИНА 3. ДИНАМІКА МОСКОВСЬКОГО РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ

 

Аналіз динаміки московського ринку житлової нерухомості проведемо за допомогою аналітичного комплексу www.irn.ru, в якому знаходиться величезна матриця індексів і цін на житло в Москві в розрізі всіх типів квартир, округів і районів Москви за багаторічний період.

 

Для початку проаналізуємо цінову тенденцію зміни московського ринку житлової нерухомості в рублях і доларах, починаючи з 2000 року, взявши за основу критерії сегментації житла – дороге і дешеве.

 

 

Індекс вартості (USD/кв.м) дорогого/дешевого житла

 

image-3

Джерело інформації: www.irn.ru

 

 

Індекс вартості (RUB/кв.м) дорогого/дешевого житла

 

image-4

Джерело інформації: www.irn.ru

 

 

А тепер порівняємо між собою обидва отриманих графіка.

 

 

Індекс вартості житла в різних валютах

 

image-5

Джерело інформації: www.irn.ru

 

 

Останній графік представляє найбільший інтерес для дослідження, оскільки дає абсолютно чітку характеристику поведінки цін на ринку нерухомості як в періоди стабільного курсу національної валюти (у даному випадку рубля) по відношенню до так званих твердих валют (долар чи євро), так і в періоди різкої зміни цього курсу (стрімкої девальвації національної валюти).

 

Якщо уважно подивитися на останній графік, можна чітко побачити тенденцію того, що вартість нерухомості в рублях і доларах США практично весь час змінювалася синхронно. Винятками із загального тренда є лише два окремих часових періоди з березня по квітень 2014 року, а також з серпня 2014 року і по сьогоднішній день. Саме в ці періоди вартісні індекси в рублях і доларах починали змінюватися «в протифазі» – на тлі спадаючих доларових цін, ціни в рублях навпаки зростали.

 

Що ж це за періоди і чому під час них відбувається певна «розбіжність» цін? Відповісти на це питання дуже просто, якщо повернутися до першого графіку офіційного курсу рубля. З нього чітко видно, що саме з березня по квітень 2014 року, а також з серпня 2014 року і по січень 2015 року російський рубль починав досить різко девальвувати по відношенню до американської валюти.

 

Дані висновки дуже добре корелюють з викладеними в серпні минулого року матеріалами, присвяченими аналогічним дослідженням українського ринку купівлі-продажу нерухомого майна. Відмінними рисами тут є тільки те, що абсолютний рівень довіри росіян до рубля на сьогоднішній день знаходиться на більш високому рівні, ніж рівень довіри українців до своєї національної валюти. Нагадаємо, що гривня з моменту введення її в обіг (у 1996 році) різко девальвувала вже тричі: в 1998 році майже в три рази (до близько 5 UAH з 1.8 UAH за долар), в кінці 2008 року – майже вдвічі (до 8 UAH/USD), за 2014 рік – майже в два рази (до 16 UAH/USD). Продовжує своє ще більш стрімке падіння українська валюта і в 2015 році, втративши більше ніж 60% своєї вартості всього за перші півтора місяці поточного року.

 

Слід зазначити, що дані відмінності за рівнем довіри населення, безумовно, роблять свій внесок у величину абсолютних змін (розбіжностей) вартісних індексів, виражених в національних валютах. Так, наприклад, при абсолютно однакових рівнях девальвації російського рубля і української гривні, ціни на нерухомість в Росії і Україні відповідно, виражені в національних валютах кожної з країн, будуть рости з різними темпами (рублеві ціни в Росії – повільніше, гривневі ціни в Україні – стрімкіше). Отже, наведені в серпні минулого року емпіричні залежності динаміки зміни вартості нерухомості, на практиці можуть застосовуватися виключно для українського ринку (оскільки враховують саме його національні особливості), і не можуть використовуватися чисто механічно для аналізу російського ринку нерухомості.

 

Якщо ж повністю абстрагуватися від абсолютних значень індексів, то загальна динаміка (тенденція) поведінки ринків нерухомості обох держав носить практично аналогічний характер.

 

 

ЧАСТИНА 4. ДИНАМІКА РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ МІСТА КИЄВА

 

Відповідно до огляду вторинного ринку житлової нерухомості міста Києва за січень 2015 року, наданого Інформаційно-аналітичним порталом «Столична нерухомість» (www.100realty.ua), загальна динаміка (тенденція) поведінки ринку носить абсолютно ідентичний характер до того, що був описаний раніше – на тлі стрімко девальвуючої національної валюти гривневі і доларові ціни «розходяться» (ціни в доларах – знижуються, в українській валюті – навпаки ростуть).

 

 

Динаміка вартості 1 кв.м «дешевого» і «дорогого» житла

на вторинному ринку житлової нерухомості Києва

 

image-6

Джерело інформації: www.100realty.ua

 

 

Динаміка середньої ціни пропозиції квартир

на вторинному ринку житлової нерухомості Києва

 

image-7

Джерело інформації: www.100realty.ua

 

 

Останні два графіка настільки красномовно підтверджують описані раніше залежності, що пропонуємо читачеві проаналізувати їх самостійно. Як кажуть, коментарі тут зайві.

 

 

ЧАСТИНА 5. ПРОГНОЗ

 

Відомо, що давати прогнози – справа не шляхетна, але ми все ж ризикнемо. І так, що ж буде з цінами на нерухомість в Україні, враховуючи стрімку девальвацію української гривні по відношенню до долара США, яка має місце бути з початку 2014 року?

 

На сьогоднішній день національна валюта України, починаючи з грудня 2013 року, знецінилася майже в 3.5 рази (з 8 UAH/USD до майже 28 UAH/USD). На практиці це означає, що всі «старі» (що мають місце бути станом на грудень 2013 року) доларові ціни слід множити на поправочний коефіцієнт – 0.64. У свою чергу, всі «старі» гривневі ціни слід множити на поправочний коефіцієнт – 2.25.

 

Наскільки ми праві, покаже час, а зараз всім нам залишається тільки чекати, сподіваючись на наше з вами світле майбутнє.

 

 

ВИСНОВКИ

 

З моменту першої публікації матеріалу, присвяченого дослідженню того, як змінюється вартість нерухомості в доларовому і гривневому еквіваленті, коли курс гривні по відношенню до долара США протягом досить обмеженого терміну зазнає істотних змін, минуло майже шість місяців, але викладені в матеріалі закономірності не просто не втратили свою актуальність, а навпаки, прогнозні емпіричні залежності динаміки зміни вартості нерухомості стали отримувати своє підтвердження на практиці.

 

Враховуючи даний факт, представляється доцільним кожному практикуючому оцінювачу, при використанні порівняльного методичного підходу, застосовувати ці емпіричні залежності для «актуалізації» вартості пропозиції аналогів на дату оцінки конкретного об'єкта, якщо в період між датою публікації відповідного оголошення і датою оцінки мали місце курсові зміни, пов'язані з девальвацією української національної валюти.

 

У цьому випадку раніше представлені емпіричні залежності, а саме:

 

image-8

 

необхідно використовувати, приймаючи в якості «нової» вартості нерухомого майна в доларовому і гривневому представленні відповідну «актуалізовану» вартість аналога на дату оцінки, а в якості «старої» вартості нерухомого майна – відповідну вартість аналога на дату його публікації. У свою чергу, коефіцієнт зміни курсу необхідно розраховувати, виходячи зі співвідношення курсів відповідних валют на дату оцінки та на дату публікації оголошення про об'єкт-аналог.

 

Такий підхід до «актуалізації» вартості пропозиції аналогів на дату оцінки конкретного об'єкта в умовах стрімкої девальвації української гривні дозволить оцінювачу нівелювати фактор «ретроспективності» публікації оголошень про об'єкти-аналоги в умовах високого ступеня волатильності ринку.