Помилка

РОЗРАХУНКОВИЙ МОДУЛЬ «СМАРТ-ОЦІНКА»: ІНФОРМАЦІЙНА БАЗА

ТА АНАЛІТИКА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ

 

23 квітня 2021 року

 

Група «ВЕРІТЕКС» формує інформаційно-аналітичну базу ринку нерухомості України, використовуючи відповідні автоматизовані та напівавтоматизовані продукти та пакети прикладних програм. Це дозволяє ефективно використовувати таку базу даних, планово отримувати узагальнені результати, формулювати закономірності сучасного ринку нерухомості, а також прогнозувати його пріоритетні напрями подальшого розвитку.

 

 

Calculation-module-Smart-Valuation

 

 

Відсутність надійної аналітичної бази даних купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна як житлового, так і комерційного та виробничого призначення, залишається одним з найбільших перешкод в отриманні достовірних даних щодо його дійсної вартості. Це значною мірою ускладнює сам процес проведення вартісної оцінки, вимагає від експерта значних зусиль для пошуку ринкових аналогів продажу та знижує точність та надійність результатів такої роботи. Означена проблема є досить вагомою для оцінювачів та їх замовників. Вона не потребує детальних пояснень, а вимагає відповідних зусиль щодо її поступового вирішення.

 

Група «ВЕРІТЕКС» формує інформаційно-аналітичну базу ринку нерухомості України, використовуючи відповідні автоматизовані та напівавтоматизовані продукти та пакети прикладних програм. Це дозволяє ефективно використовувати таку базу даних, планово отримувати узагальнені результати, формулювати закономірності сучасного ринку нерухомості, а також прогнозувати його пріоритетні напрями подальшого розвитку.

 

Створення первинної електронної бази даних здійснюється шляхом моніторингу та накопичення інформаційних потоків з існуючого ринку нерухомості і наступну їх поглиблену обробку. Це все стає можливим через застосування методів математико-статистичного аналізу, гео-просторового та кластерного аналізів, машинного навчання та моделювання, зокрема нейронних мереж та комбінації цих методів.

 

Застосування сучасних методів управління базами даних (PostgreSQL), гео-інформаційних систем (QGIS) та бібліотеки скриптів (Python) дозволяє проводити цей початковий аналіз максимально ефективно.

 

Основними принципами, на основі яких побудована інформаційно-аналітична база, є:

 

  • максимальне охоплення існуючої первинної інформаційної бази ринку нерухомості України;

 

  • застосування точних математико-статистичних та інших найбільш придатних сучасних моделей та критеріїв аналізу великих інформаційних масивів на всіх етапах обробки первинної бази даних;

 

  • постійна перевірка проміжних та кінцевих результатів на відповідність в рамках застосованої аналітичної моделі;

 

  • незмінне порівняння розробленого аналітичного апарату та отриманих результатів з найбільш відомими та визнаними вітчизняними та закордонними роботами цього напрямку.

 

Запровадження цих принципів забезпечує високу надійність та достовірність отриманих результатів та сформульованих на їх підставі висновків. Це все відповідає головній меті, спрямованій на створення та надання всім зацікавленим організаціям та фахівцям надійної аналітики стану, тенденцій та прогнозу розвитку ринку нерухомого майна з проведенням деталізованого аналізу впливу основних факторів ціноутворення.

 

Станом на лютий 2021 року база даних, зокрема, обсяг вторинного ринку квартир включає понад 620 тисяч унікальних пропозицій зі всієї України. Переважну частину даної структури ринку складають 1-2-3-кімнатні квартири, що відповідає більш ніж 90% всіх пропозицій. Частка цих квартир у вартісному відношенні також є основною, досягаючи рівня понад 80% всіх квартир, у тому числі 4-х та більших за кількістю кімнат. Обсяг існуючого вторинного ринку квартир у вартісному відношенні становить близько 20 мільярдів доларів США.

 

Ціноутворення в ринкових умовах – це складний процес, де впливи факторів не тільки складаються, але і перемножуються між собою. Не враховуючи складність задачі, вже давно існують досить прості алгоритми, які дозволяють будувати надскладні моделі і робити прогнози. Їх точність суттєво залежить від розмірів і якості бази даних. Саме тому, збір та багатосторонній аналіз кількісних і якісних показників нерухомості вже сьогодні дозволяє гарантувати точне відображення ситуації на ринку, а перспектива використання бази даних для побудови моделей машинного навчання має цілий спектр революційних можливостей.

 

Група «ВЕРІТЕКС» працює над постійним удосконаленням та оновленням бази даних ринку житлової нерухомості, застосовує все більш досконалі алгоритми первинної обробки інформації. Це дозволяє аналітичному підрозділу виконувати широкий спектр аналізу вартісних показників цього ринку з отриманням найбільш обґрунтованих та достовірних параметрів його стану та розвитку, а також впливу окремих факторів ціноутворення.

 

Наявність електронної бази первинних даних, яка постійно оновлюється відкриває широкі можливості для удосконалення та оптимізації робіт з вартісної оцінки. Саме це практичне спрямування є головною метою розробки та впровадження напівавтоматизованого модулю «СМАРТ-ОЦІНКА». Основу даного модулю складають наступні основні компоненти:

 

  • електронна база даних існуючого ринку нерухомості Групи «ВЕРІТЕКС»;

 

  • накопичені дані переліку та рівня коригувальних коефіцієнтів ціноутворюючих параметрів;

 

  • програмний модуль виконання робіт з оцінки,який включає в себе необхідні елементи QGIS, Excel та pgAdmin.

 

Вибірка аналогів здійснюється безпосередньо з електронної бази даних шляхом виконання запитів до неї. Структурною частиною програмного модулю є система управління базами даних PostgreSQL, яка дозволяє працювати з даними бази, і робоча книга в Excel, де проводиться напівавтоматичне коригування впливу ціноутворюючих факторів аналогів. В свою чергу робоча книга коригувань створена на основі накопиченого досвіду її застосування та узагальнених рекомендацій проведення відповідних поправок з метою обґрунтованого урахування впливу комплексу цих ціноутворюючих параметрів. У той же час, визначений перелік коригувань та кількісний рівень відповідних поправок не є жорстко фіксованими та можуть змінюватись з подальшим накопиченням досвіду їх застосування та особливостей об’єкту оцінювання.

 

До основних переваг застосування розробленого напівавтоматизованого модуля «СМАРТ-ОЦІНКА» можна віднести:

 

  • повне використання існуючої найбільш розвиненої електронної бази даних ринку нерухомості;

 

  • автоматизація процесу оцінки та скорочення терміну виконання робіт;

 

  • підвищення надійності, достовірності та точності результатів оцінки;

 

  • отримання повного опису статистичних характеристик розподілу вартості окрім її середніх та медіанних значень;

 

  • гнучкість розробленого алгоритму, можливість подальшої адаптації системи коригуючих коефіцієнтів.

 

При розробці модулю «СМАРТ-ОЦІНКА» Група «ВЕРІТЕКС» дотримувалась основного принципу – баланс між якістю та швидкістю оцінки. Підвищення якості оцінки гарантується збільшенням кількості використаних аналогів і наданням оцінювачу можливості проаналізувати вибраний сегмент ринку в цілому. Таким чином, можна уникнути ситуації, під час якої експерт з оцінки робить висновки про вірогідну ціну в кластері із десятків аналогів, орієнтуючись на чотири об’єкти.

 

Комплекс парсерів та баз даних в згаданому модулі дозволяють точно вибрати дані із цікавого для оцінювача сегменту ринку. Це суттєвим чином впливає на прискорення процесу оцінки. Крім того, це стає можливим завдяки використанню інструмента автоматичного складання звітів Robastik. Дана розробка представляє собою макрос, який автоматично переміщує розрахунки із Excel у звіт Word. Це дозволяє зекономити до 50% людино-годин рутинної роботи з оформлення, звільняючи час на обробку більшої кількості аналогів.

 

Для отримання більш детальної інформації переходь за посиланням.