МЕНЮ
ПЕРСПЕКТИВА
КУРС ВАЛЮТ
ОПРОС
КОНТАКТЫ
PDF Печать E-mail

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

 

23 августа 2021 года

 

Рассмотрим случай, когда на базе недвижимости с коммерческим потенциалом функционирует определенный бизнес (хозяйственная деятельность) и нужно определить стоимость только недвижимого имущества – зданий и сооружений вместе с земельным участком, на котором они расположены. Такие задачи постоянно возникают, когда в залог передаются только объекты недвижимого имущества, как, например, гостиницы, пансионаты, рестораны, бары, фитнес и спортклубы, то есть, без присущего этим объектам движимого имущества.

 

 

Stepan_Maximov

 

 

В українському законодавстві та в нормативних документах відсутнє визначення майнового комплексу. В статті 191 Цивільного кодексу України є визначення єдиного майнового комплексу, де:

 

1. Підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності.

 

2. До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

 

Поняття єдиного майнового комплексу, що визначено в Цивільному кодексі, збігається з поняттям цілісного майнового комплексу у визначенні Національного Стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 за №1440. В цьому стандарті «об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) – об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності».

 

Оцінка єдиних (цілісних) майнових комплексів в Україні регулюються Національним стандартом №3 «Оцінка цілісних майнових комплексів», затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 29.11.2006 за №1655.

 

Цей стандарт визначає порядок і процедури визначення вартості всього інвестованого капіталу (суми власного та запозиченого довгострокового капіталу) та корпоративних часток (паїв, акцій, долей) господарського товариства, яке утворено на основі цілісного майнового комплексу.

 

В той же час, в обігу часто користуються словосполученням «майновий комплекс», розуміючи під цим поняттям або тільки нерухоме майно (будівлі та споруди і земельну ділянку, на якій вони розташовані) або ж і рухоме майно разом з нерухомістю, яке органічно пов’язано з нерухомістю і забезпечує певне функціональне використання нерухомості, як об’єкта з комерційним потенціалом.

 

Нерухомість із комерційним потенціалом – це нерухомість, що призначена для проведення певної комерційної діяльності. Основною особливістю такого типу нерухомості є те, що вже при її проектуванні закладались спеціальні способи використання нерухомості як майнового комплексу, що визначається комерційною спрямованістю використання нерухомості) в господарській діяльності. До таких об’єктів нерухомого майна відносяться, зокрема, готелі, пансіонати театри і кіноконцертні зали, ресторани, фітнес і спортклуби, елеватори і автозаправні комплекси тощо.

 

Такі об’єкти продаються на ринку, зазвичай, як сукупність активів – нерухомості і рухомого майна, яке визначає певне спрямування комерційне використання такого майнового комплексу. У зв’язку із цим постає питання як визначати вартість нерухомості, що призначена для ведення певної комерційної діяльності, без врахування рухомого майна, яке органічно поєднано з нею.

 

Відзначимо, що в залежності від того, генерує чи ні нерухомість із комерційним потенціалом доходи при її використанні, надається перевага тому чи іншому методичному підходу і методу оцінки. Але незалежно від того, надходять чи ні доходи від використання такої нерухомості, її цінність визначається саме можливістю приносити доходи.

 

Розглянемо випадок, коли на базі нерухомості з комерційним потенціалом функціонує певний бізнес (господарська діяльність) і потрібно визначити вартість тільки нерухомого майна – будівель та споруд разом із земельною ділянкою, на якій вони розташовані. Такі завдання постійно виникають, коли в заставу передаються тільки об’єкти нерухомого майна, як, наприклад, готелі, пансіонати, ресторани, бари, фітнес і спортклуби, тобто, без притаманного цим об’єктам рухомого майна.

 

В цьому випадку, крім порівняльного підходу, обов’язково застосовується і дохідний підхід для визначення вартості. Саме дохідний підхід показує ефективність використання нерухомості з комерційним потенціалом конкретним власником і дозволяє при узгодженні результатів обчислень віддати перевагу порівняльному чи дохідному підходу.

 

Постає питання, як оцінювати нерухомість з комерційним потенціалом, яка визначає самостійний, діючий бізнес (господарську діяльність) – як актив у складі діючого цілісного майнового комплексу, чи як актив у майновому комплексі?

 

Нерухомість, як актив в складі цілісного майнового комплексу, визначається за доходним підходом у порядку, що визначений Національним стандартом №3 «Оцінка цілісних майнових комплексів».

 

Для цього на дату оцінки, насамперед, визначається вартість всього інвестованого капіталу (власного капіталу і довгострокового боргу). Потім від вартості всього інвестованого капіталу віднімається величина робочого капіталу (величина оборотних активів підприємства за мінусом поточних зобов’язань). В результаті цього отримується вартість необоротних активів.

 

Оскільки необоротні активи, крім нерухомого майна, включають також і інші активи (нематеріальні активи, рухомі основні засоби, довгострокові фінансові інвестиції, довгострокову дебіторську заборгованість), то вартість таких активів, слід вирахувати з вартості необоротних активів, для того щоб отримати вартість лише нерухомого майна.

 

Отже, якщо вартість нерухомого майна, що призначено для використання у певній господарській діяльності, визначається в рамках цілісного майнового комплексу, що діє на основі такої нерухомості, то маємо таку послідовність оціночних процедур в доходному підході:

 

1. Розраховується вартість всього інвестованого капіталу шляхом дисконтування чистого грошового потоку на весь інвестований капітал за ставкою дисконту, що визначена в моделі середньозваженої вартості капіталу (власного капіталу і довгострокового боргу).

 

2. Визначається вартість необоротних активів, як різниця величини всього інвестованого капіталу і робочого капіталу (величини вартості оборотних активів за мінусом поточних зобов’язань).

 

3. Розраховується вартість нерухомості шляхом віднімання від величини необоротних активів всіх інших необоротних активів, відмінних від нерухомого майна.

 

Зауважимо, що всі вищезазначені етапи проводяться на дату оцінки. Основою для прогнозування чистих грошових потоків на весь інвестований капітал є фінансова звітність підприємства за минулі періоди, в тому числі і на дату, що максимально наближена до дати оцінки. На основі фінансової звітності і планів розвитку цілісного майнового комплексу будуються складові прогнозних грошових потоків на весь інвестований капітал (чистий прибуток, амортизаційні відрахування, капітальні витрати та величина зміни робочого капіталу).

 

Існує і більш простий безпосередній спосіб визначення вартості нерухомості, як активу цілісного майнового комплексу. Цей спосіб полягає у визначенні вартості нерухомості, як активу в складі майнового комплексу (нерухомості і рухомого майна, що визначає комерційну спрямованість використання нерухомості).

 

Вартість саме майнового комплексу в рамках дохідного підходу визначається шляхом дисконтування чистих операційних доходів від експлуатації комплексу. Для цього прогнозується період і величина надходжень чистих операційних доходів в кожному прогнозному періоді та розраховується вартість реверсії (постпрогнозної вартості) майнового комплексу.

 

Чисті операційні доходи та реверсія дисконтуються за ставкою дисконту, яка включає в себе норму рентабельності прибутку до оподаткування (рентабельність EBITDA) та ризику, який відображає специфіку діяльності господарського суб’єкта, який використовує оцінюваний майновий комплекс.

 

Чистий операційний дохід будується традиційним способом, як різниця між потенційно отримуваними майбутніми доходами і потенційними витратами в майбутньому для забезпечення отримання доходів. При прогнозуванні доходів і витрат враховуються постійні і змінні витрати в масштабі одного року, реально можливі доходи, які враховують середньорічну загрузку і внесок у фонд відрахування на заміну елементів нерухомого майна з коротким терміном економічного життя (підлог, опорядження, благоустрою, тощо) в порівнянні зі строком економічного життя самої нерухомості.

 

Загальна вартість майнового комплексу є сумою продисконтованих чистих операційних доходів і реверсії.

 

Вартість тільки нерухомого майна отримуємо як різницю вартості майнового комплексу і рухомого майна, що входить до складу комплексу. В цьому випадку оцінка проводиться не на базі фінансової звітності, а лише виходячи з прейскуранту вартості послуг і калькуляції витрат на надання послуг майновим комплексом. При цьому вартість послуг і величина витрат конкретного суб’єкта господарювання, що експлуатує майновий комплекс, аналізується на їх ринковість шляхом порівняння із аналогічними послугами на подібних підприємствах.

 

Перевірка на ринковість може виражатись у тому, що відома середня норма рентабельності чистого операційного доходу у загальному доході для співставимих майнових комплексів і можливо  спрогнозувати величину доходу, що може генеруватись нерухомістю з комерційним потенціалом на основі минулих періодів її використання.

 

Метод визначення вартості нерухомості з комерційним потенціалом на базі чистого операційного доходу є простішим і надійнішим ніж спосіб визначення такої нерухомості, як активу цілісного майнового комплексу з наступних причин:

 

1. Не завжди наявна фінансова звітність для окремого нерухомого майна, оскільки нерухомість може входити до складу цілісного майнового комплексу, який включає інші типи нерухомості, що не є об’єктами оцінки, або ж підприємство є багатопрофільним в плані ведення господарської діяльності.

 

2. Відсутня фінансова звітність на дату оцінки чи на близьку (десять днів і менше) дату до дати оцінки, що унеможливлює вирахувати вартість нерухомості з загальної вартості необоротних активів.

 

3. Балансова вартість інших необоротних активів, відмінних від нерухомості, як правило, не є ринковою вартістю цих активів і вирахування їх балансових вартостей із загальної вартості необоротних активів дає вартість нерухомості, але неможливо обґрунтувати її ринковість.

 

4. Визначена вартість нерухомості, як активу цілісного майнового комплексу, відображає лише вартість у використанні (інвестиційну вартість для власника) і аж ніяк не ринкову вартість, оскільки завжди розраховується на основі даних конкретного підприємства.

 

В той же час, вартість нерухомості, що визначається через чистий операційний дохід може бути як вартістю у використанні, коли чистий операційний дохід будується на базі прогнозних доходів і витрат конкретного власника (інвестора), так і ринковою вартістю, якщо прогнозні доходи і витрати визначаються з ринкових умов.

 

Наприклад, вартість нерухомості торгово-розважальних комплексів, елеваторів, АЗС, готелів, пансіонатів тощо простіше і очевидніше визначати через чисті операційні доходи, а не як актив у складі цілісних майнових комплексів.

 

 

Степан Максимов