Ошибка

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ДЕВАЛЬВАЦИИ ГРИВНЫ (ЧАСТЬ 2)

 

02 февраля 2016 года

 

Данный материал посвящен исследованию динамики изменения стоимости недвижимости в долларовом и гривневом эквивалентах в условиях, когда курс гривны по отношению к доллару США в течение достаточно ограниченного срока испытывает существенно резких изменений. Представленная информация носит сугубо практический характер и фактически является логическим продолжением целого цикла материалов, которые уже были опубликованы на сайте в течение последних двух лет.

 

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-01

 

 

Результати наведеного нижче дослідження вперше були представлені широкій аудиторії Головою АФО Степаном Максимовим в рамках науково-практичної конференції на тему «Проблеми оцінки майна на депресивних ринках», яка проходила 20.01.2016 та була організована Всеукраїнською Асоціацією Фахівців Оцінки. У своїй доповіді на тему «Вартість майна на депресивних ринках» Степан Максимов коротко зупинився на узагальненні результатів статистичних досліджень ринку купівлі-продажу нерухомого майна в Україні у період з 2008 року, а також продемонстрував присутнім доцільність використання на практиці емпіричних залежностей динаміки зміни вартості нерухомості в доларовому і гривневому еквівалентах в моменти різкої зміни курсу валют на прикладі основних ринкових трендів, що мали місце протягом останніх двох років (період дослідження з 01.01.2014 по 01.01.2016).

 

На даному етапі варто зазначити, що вперше матеріали присвячені дослідженню динаміки зміни вартості нерухомості в доларовому і гривневому еквівалентах в умовах, коли курс гривні по відношенню до долара США протягом досить обмеженого терміну зазнає істотно різких змін, були опубліковані на сайті Всеукраїнської Асоціації Фахівців Оцінки ще у серпні 2014 року. Дана публікація носить суто практичний характер і фактично є логічним продовженням цілого циклу опублікованих раніше матеріалів. У зв’язку з цим, тим користувачам, яким вперше доводиться зустрічатися із подібного роду дослідженням, наполегливо пропонується попередньо ознайомитися з наступними матеріалами:

 

  • Один з перших матеріал рубрики «Ви запитуєте – ми відповідаємо» від 06.08.2014, присвячений аналізу ситуації, коли курс гривні по відношенню до інших валют, наприклад долара США, протягом достатньо обмеженого терміну зазнає істотно різких змін. Як при цьому змінюється вартість нерухомості у доларовому та гривневому еквівалентах?

 

  • Перша частина статті «Ринок нерухомості в умовах девальвації гривні», яка була опублікована на сайті 22.02.2015 та містила в собі, окрім іншого, перші спроби підтвердження на реальних прикладах з практики тих тенденцій і закономірностей, щодо яких були висловлені прогнози на підставі запропонованих емпіричних залежностей динаміки зміни вартості нерухомості.

 

  • Доповідь Голови АФО Степана Максимова на тему «Вартість майна на депресивних ринках» від 26.06.2015, в якій вперше було систематизовано три основні проблеми, які виникли на сьогоднішній день перед оцінювачами, вирішення яких дає змогу кожному практикуючому оцінювачу оволодіти необхідним інструментом для ефективного визначення ринкової вартості в умовах, коли ринок швидше відсутній ніж він є.

 

Переходячи безпосередньо до сьогоднішнього дослідження, варто зауважити, що протягом останніх двох років (період дослідження з 01.01.2014 по 01.01.2016) приведені раніше емпіричні залежності динаміки зміни вартості нерухомості в доларовому і гривневому еквівалентах в моменти різкої зміни курсу валют, які були отримані на підставі узагальнення результатів статистичних досліджень ринку купівлі-продажу нерухомого майна в Україні, не просто не втратили свою актуальність, а навпаки, набули свого підтвердження на практиці.

 

Для підтвердження даного факту проаналізуємо спочатку загальну динаміку зміни готівкового курсу купівлі-продажу валюти (USD), що мала місце протягом останніх двох років в Україні, використовуючи при цьому у якості інформаційного джерела інтернет ресурс «Курс грошей» (www.kurs.com.ua). Як видно з графіків, що приведені нижче, протягом досліджуваного періоду готівковий курс купівлі-продажу долара зріс з 8.211-8.225 на початок 2014 року до 25.55-25.75 на початок 2016 року. Таким чином середній готівковий курс валюти за відповідний період зріс у 3.12 разів.

 

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-02

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-03

 

 

Враховуючи таку динаміку зміни курсу гривні по відношенню до американського долара, на підставі представлених раніше емпіричних залежностей можемо спрогнозувати, що на тлі стрімко девальвуючої національної валюти гривневі і доларові ціни повинні «розходитися» (ціни в доларах – знижуватися, в українській валюті – навпаки зростати). При цьому, протягом досліджуваного періоду доларові ціни повинні скоригуватися на розрахунковий коефіцієнт 0.66, у свою чергу, гривневі ціни – на коефіцієнт 2.06.

 

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-04

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-05

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-06

 

 

Для порівняння результатів емпіричних прогнозів з реальною динамікою зміни вартості нерухомості, яка мала місце протягом останніх двох років в Україні, проаналізуємо спочатку відкриті статистичні дані Консалтингової компанії «SV Development» (www.svdevelopment.com) за період з 01.01.2014 по 01.01.2016 в розрізі наступних сегментів ринку: вторинне житло, житло у новобудовах, приватні домоволодіння, оренда однокімнатних квартир, торговельні та офісні приміщення.

 

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-07

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-08

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-09

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-10

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-11

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-12

 

 

Подібний порівняльний аналіз проведемо і на підставі відкритих статистичних даних Інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість» (www.100realty.ua), використовуючи при цьому консолідовані ринкові дані агентств нерухомості «Благовіст» та «Park Lane» за період з 01.01.2014 по 01.01.2016 для житлової нерухомості.

 

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-13

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-14

 

 

Ще один порівняльний аналіз виконаємо, скориставшись відкритими статистичними даними агентства нерухомості «Планета Оболонь» (www.domik.ua) за період з 01.01.2014 по 01.01.2016 для вторинного ринку житлової нерухомості.

 

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-15

 

 

Представлені криві, що характеризують реальну динаміку зміни вартості нерухомості протягом останніх двох років в Україні, достатньо добре корелюють з наведеними раніше емпіричними залежностями динаміки зміни вартості нерухомості в доларовому і гривневому еквівалентах в моменти різкої зміни курсу валют.

 

Враховуючи даний факт, представляється доцільним кожному практикуючому оцінювачу, при використанні порівняльного методичного підходу, застосовувати ці емпіричні залежності для «актуалізації» вартості пропозиції аналогів на дату оцінки конкретного об'єкта, якщо в період між датою публікації відповідного оголошення і датою оцінки мали місце курсові зміни, пов'язані з девальвацією української національної валюти.

 

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-16

 

Real-estate-in-terms-of-devaluation-of-the-hryvnia-part-2-17

 

 

Як вбачається із двох останніх графіків, використання на практиці зазначених емпіричних залежностей динаміки зміни вартості нерухомості в гривневому і особливо доларовому еквівалентах в моменти різкої зміни курсу валют дозволяє також оцінювачу правильно скоригувати дані, які використовуються ним в процесі оцінки, на стан ринку таким чином, щоб висновок про ринкову вартість відображав тенденцію розвитку ринку в майбутньому, тобто враховував очікуваний на ринку рівень цін вже в найближчій перспективі (протягом 1-3 місяців), з урахуванням поточних курсових коливань.

 

Такий підхід до «актуалізації» вартості пропозиції аналогів на дату оцінки конкретного об'єкта в умовах стрімкої девальвації української гривні дозволить оцінювачу нівелювати фактор «ретроспективності» публікації оголошень про об'єкти-аналоги в умовах високого ступеня волатильності ринку.

 

Далі буде…